GİRİŞ

İnsanlar barınma ihtiyacını konut sahibi veya kiracı olarak karşılar. Ekonomik dengelerin bozulmaya başlamasıyla kira bedelinin tespiti, kira bedelinin uyarlanması ve kiracı nasıl çıkarılır sorularının cevabı son zamanlarda gündemi oldukça meşgul etmektedir. Bu yazımızda kiracının tahliyesi anlatılacak, kiracıyı evden çıkarmak için kanunda yazılı kurallar incelenecek ve sıkça sorulan sorulara yanıt verilecektir.

Kiracıyı Evden Çıkarmak

Kiracıyı evden çıkarmak konusu tarafların beklentilerinin birbiriyle örtüşmediği zamanlarda gündeme gelmektedir. Kiraya verenin kiracıyı hukuki yollarla çıkarması ancak kanunda yazılı şartları taşıması durumunda gerçekleşebilir. Türk Borçlar Kanunu (TBK)’nda bu konu, kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle ve kiracıdan kaynaklanan sebeplerle olmak üzere iki şekilde düzenlenmektedir.

Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle kiracının tahliyesi

Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle tahliye kanunda iki başlık olarak düzenlenmiştir. Bunlardan ilki; gereksinim, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye diğeri ise yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliyedir.

1. Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye

Gereksinim sebebiyle tahliye ve tadilat sebebiyle tahliye TBK’nın 350. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için zorunlu bir gereksinim oluştuğu takdirde kira sözleşmesini sona erdirebilmektedir. Kira sözleşmesinin konusunun konut ya da işyeri olması gerekmekte olup ayrıca gereksinimin samimi ve zorunlu olması da aranmaktadır.

Kiraya veren, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla onarımının ve değiştirilmesinin gerekli olduğu durumlarda kiralananın kullanımı imkânsız ise kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilmektedir.

Konut kiralarında kira sözleşmesinin bu sebeplerle sona erdirilebilmesi için ev sahibi kiracıyı evden çıkarma süresi olarak da bilinen fesih bildirim süresine uymalıdır. Ek olarak sözleşme süresinin sonundan itibaren bir ay içinde tahliye davasını açmalıdır.

2. Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye

Kiralanan taşınmazın sonradan el değiştirdiği durumlarda yeni malike kiracıyı tahliye etme imkânı verilmiştir. Burada yeni mal sahibinin mağdur edilmemesi sağlanmaya çalışılmış ve belirli şartları yerine getirmesi durumunda kiracıyı tahliye edebilmesinin önü açılmıştır. TBK 351’de düzenlenen bu yöntem, kiralananı sonradan edinen kişinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler sebebiyle kiralananı zorunlu olarak kullanma ihtiyacı ortaya çıkması sonucu başvurulabilecek bir yoldur. Burada da ihtiyacın gerçek ve samimi bir ihtiyaç olması gerekmektedir. Yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye yoluna başvurabilmek için kiralananı edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde durum kiracıya bildirmeli ve 6 ay süre tanımalıdır. Bu sürenin sonunda tahliye davası açılabilmektedir. Fakat kira sözleşmesinin bitimine 6 aydan az bir zaman kalması durumunda, sözleşmenin bitiminden daha uzun bir süre beklenmesine gerek yoktur.

3. Fesih Bildirimi Yoluyla Tahliye

Kiraya verenin kira süresinin bitiminde hiçbir gerekçe göstermeden kiracıya çıkarabilmesi için kira sözleşmesinin sona erme tarihin üzerinden 10 yıllık uzama süresinin geçmesi gerekmektedir. Bu süreyi izleyen her uzama yılının sonundan 3 ay önce kiraya veren fesih bildirimi yaparak sözleşmeyi sona erdirebilmekte ve kiracıyı tahliye edebilmektedir.

Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Kiralananın Tahliyesi

Kira sözleşmesi kiracıdan kaynaklanan sebepler ile de kiraya veren tarafından sona erdirilebilmektedir. Bu sebepler, kiracının tahliye taahhüdünde bulunmuş olması, kirasını ödememesi ve kiracının veya eşinin kiralanan yerde bir konutu olmasıdır.

1. Kiracının Tahliye Taahhüdünde Bulunması

Kiracı, kiralananı belirli tarihte tahliye edeceğini dair kiraya verene yazılı bir taahhütname vermişse kiraya veren bu belgeye dayanarak kiracının tahliyesini talep edebilir. Tahliye taahhütnamesinin yazılı olması ve imza tarihinin kira sözleşmesinin imzalandığı tarih olmaması önemlidir. Aksi durumda bu taahhütten yararlanarak kiracı tahliye edilemeyecektir. Usulüne uygun bir şekilde alınan tahliye taahhüdüne dayanan kiraya veren taahhütnamede yazılı tarihten başlayarak bir ay içinde icra veya dava yoluna başvurabilmektedir.

2. Kiracının Kira Bedelini Ödememesi veya Eksik Ödemesi

a. İcra takibi yoluyla tahliye

Kiracı çıkarma yollarından bir diğeri kiracının kira bedelini ödememesi veya eksik ödemesidir. Böyle bir durumda kiraya veren TBK 315’te düzenlenen kiracının temerrüdü kapsamında kiracıya ödeme yapması için konut ve çatılı işyerleri için en az 30 günlük süre vererek eksik ödenen bedel için icra takibi başlatabilir. Takip talebinde tahliye isteminin belirtilmiş olması, borçlu itiraz etmediğinde ve ödeme gerçekleşmediğinde sonuç doğuracak ve kiracı bu yolla tahliye edilebilecektir.

b. İki haklı ihtar sebebiyle tahliye

Kiracı kendisine bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtar çekilmesine sebebiyet vermişse kiraya veren iki haklı ihtar sebebiyle tahliyeye dayanarak sözleşmenin feshini ve kiracının tahliyesini talep edebilecektir. Şöyle ki bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kiracının kira bedelini ödememesi durumunda kiracıya iki haklı ihtarda bulunulmuşsa kiraya veren kira sözleşmesini sonlandırabilir. Yapılacak ihtarın noter üzerinden yazılı olarak yapılması veya ödenmeyen miktar için icra takibi başlatılmış olması gerekmektedir. Bu durumda kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilmektedir.

3. Kiracının Başka Konutu Olması Sebebiyle Tahliye

TBK’nın 352. maddesine göre kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması hâlinde kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilmektedir. Burada önemli olan husus, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin sahibi olduğu taşınmazın konut vasfını taşımasıdır. Yani taşınmaz konut dışında, işyeri veya arsa gibi bir niteliğe sahipse bu düzenleme kapsamına girmemektedir. Bu düzenlemeyle kiracının bir nevi arbitraj yapması engellenmeye çalışılmıştır.

4. Kiracının Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcuna Aykırılık Sebebiyle Tahliye

Kiracı, kiralananı amacına uygun olarak özenle kullanmak zorundadır. Amacına uygun olarak kullanılmayan kiralananların tahliyesi talep edilebilecek ve böylece kiracıya yaptırım uygulanabilecektir. Ek olarak kiracı komşularına da saygı göstermelidir. Komşularını sürekli rahatsız eden veya kiralananı özenli bir şekilde kullanmayan kiracıya kiraya veren 30 günlük süre verebilir ve aykırılığın giderilmesini isteyebilir. Bu süre zarfında aykırılık giderilmezse tahliye yoluna başvurulabilir. Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında ise süre verilmesine gerek yoktur; yazılı bir bildirimle sözleşme hemen feshedilebilir.

İşyeri kiracısı nasıl tahliye edilir?

İşyeri kiracısı da tıpkı konut kiralarında olduğu gibi kanunda yazılı hâllere dayanarak tahliye edilir. Fakat işyeri tahliye sebeplerinin daha sınırlı olduğuna dikkat etmek gerekir. Örneğin işyeri kiracısı başka konutu olduğu gerekçesiyle tahliye edilemeyecektir. Öte yandan işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye konusunda Yargıtay işyeri kiracısının tahliyesini daha sıkı şartlara tabi tutmuştur. Bu şartlar arasında tahliyesi istenen işyerinin tahliye sebebi olarak gösterilen işi gerçekleştirmek için uygunluğu veya kiraya verenin icra tehdidi altında bulunması sayılabilir.

İşyeri tahliye sebepleri de kiracıdan kaynaklanan sebepler ve kiraya verenden kaynaklanan sebepler olarak ikiye ayrılır. Kiraya veren gereksinim, yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye gibi kendisinden kaynaklanan sebeplere başvurabileceği gibi kiracının tahliye taahhüdü, kiranın ödenmemesi ve sözleşmeye aykırı kullanım gibi kiracıdan kaynaklanan sebeplere dayanarak da işyeri kiracısını tahliye edebilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı nasıl çıkarılır?
Kiracıyı evden çıkarmak için kanunda belirtilen tahliye sebeplerinden bir veya birkaçının gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Bu şartlar kiraya verenden kaynaklanan sebepler ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere iki farklı şekilde yukarıda incelenmiştir.
Kiracı hangi durumlarda çıkarılamaz?
Kanunda düzenlenmeyen ve yukarıdaki şartları taşımayan tahliye sebepleri geçersiz olacak ve kiracının tahliyesi mümkün olamayacaktır.
Ev sahibi istediği zaman kiracıyı evden çıkarabilir mi?
Ev sahibinin kiracıyı evden çıkarması için haklı sebeplerinin olması gerekir. Kiracıyı evden çıkarma sebeplerinin neler olduğu Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümlerinde yer almaktadır ve bu sebepler sınırlı sayıdadır. Bu sebeplerden birisinin ileri sürülmesiyle ev sahibi kiracıyı evden çıkarabilir.
Kirasını düzenli ödeyen kiracı nasıl tahliye edilir?
Kiracı kirasını düzenli ödese de komşularına saygı göstermiyorsa, aynı bölgede başka konutu varsa, tahliye taahhüdünde bulunmuşsa veya 10 yıllık uzama süresi tamamlanmışsa tahliye edilebilir. Ayrıca ihtiyaç ve tadilat gibi kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle de tahliye imkânı mevcuttur.
Polis kiracıyı evden çıkarma hakkına sahip mi?
Polisin sadece şikayet üzerine kiracıyı evden çıkarma hakkı yoktur. Fakat usulüne uygun tahliye edilmesine rağmen tekrar taşınmaza gelen kiracı için polis yardımından faydalanılabilecektir.
Dükkan tahliye davası ne kadar sürer?
Dükkan tahliye davası ne kadar sürer sorusunun cevabı mahkemelerin yoğunluğuna, tarafların hukuki işlemleri hızlı bir şekilde yapmalarına, davayı takip etmelerine, gerekli evrakı ve cevapları hızlıca sunmalarına bağlıdır. Tüm bu işlemler sıkıca takip edilir ve herhangi bir geciktirmeye mahal verilmezse ortalama 1-2 yıl içerisinde tahliye gerçekleşebilecektir.
Tahliye davası arabuluculuğa tabi mi?
Evet, 7. Yargı Paketi olarak da bilinen 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda düzenlemeler yapılmış ve kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Düzenleme 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe gireceğinden bu tarihten sonra açılacak davalarda arabuluculuğa başvurmak zorunludur.

SONUÇ

Kira ilişkisinde, bir tarafta yaptığı yatırımın karşılığını almak isteyen kiraya verenler, diğer tarafta ise huzurlu bir şekilde barınma ihtiyacını gidermek isteyen kiracılar vardır. Fakat taraflar arasında özellikle ekonomik dengelerin bozulması sonucu uyuşmazlık çıkabilmekte veya ihtiyaçlar değişebilmektedir. Kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilmesi için kanunda yazılı geçerli sebeplerden birine dayanması gerekir. Bu sebepler genel olarak kiracıdan ve kiraya verenden kaynaklı sebepler olarak düzenlenmiştir. Oldukça karmaşık bir yapıya sahip olan kira hukuku, somut olay bazında değerlendirilmeli ve ona göre tahliye sebebi belirlenmelidir. Ne yazık ki hatalı çözümler çok uzun yıllar sürecek mağduriyetlere yol açabilmekte ve mali açıdan tarafları zarara sokabilmektedir. Bu nedenle kiracının tahliyesi ile ilgili sorunlarda hak kaybına uğranmaması için çok hassas davranılmalı ve bir gayrimenkul avukatına danışmaya özen gösterilmelidir.

Konu hakkındaki sorularınız ve hukuki yardım için info@paldimoglu.av.tr üzerinden iletişime geçebilirsiniz.

Yorumlar

  1. LEVENT  GÖKÇE
    LEVENT GÖKÇE 06 Ağustos 2023 12:44:54

    Bir yıllık söylememe iki ay kala ev sahibi kiradayim kendim gelecem diye bana noterden ihtar çekti...benim evi boşaltmam için bana nekadar zman vermek zorunda

    • Paldımoğlu Avukatlık Bürosu
      Paldımoğlu Avukatlık Bürosu10 Ağustos 2023 11:13:51

      Merhaba Levent Bey,
      İhtiyaç sebebiyle tahliye konusu hakkında buradan bilgi edinebilirsiniz: https://www.paldimoglu.av.tr/yayinlar/ihtiyac-nedeniyle-tahliye
      Fesih bildirim süresi 3 aydır. Tahliye talebinin hukuki olmadığını düşünüyorsanız hukuki destek için tarafımızla iletişime geçebilirsiniz.

Yorum Yaz