Sözleşmenin her iki tarafına da borç yükleyen kira sözleşmeleri, diğer sözleşmelerde olduğu gibi iki tarafın karşılıklı olarak anlaşması neticesinde meydana gelir. Fakat, kiraya verenin veya yakınlarının ihtiyaçları kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra değişebilir. Bu durumda, kiracı taşınmazı tahliye etmezse ihtiyaç nedeniyle tahliye davası gündeme gelir. Bu makalede önce konut ihtiyacı nedeniyle tahliye konusuna, ardından işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye konusuna, sonra yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye konusuna yer verilecek ve ardından ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkında sıkça sorulan sorulara cevap verilecektir.

Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) kira sözleşmesinin sona ermesine yönelik sebepler sınırlı olarak sayılmıştır. İhtiyaç nedeniyle tahliye, bu sebeplerden biridir. TBK 350. maddede, kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle kiralanana ihtiyaç duyması hâlinde ihtiyaç nedeniyle tahliye yoluna başvurulabileceği belirtilmektedir. İhtiyaç nedeniyle tahliyede yalnızca burada sayılan kişilerin ihtiyacına yönelik tahliye talebinde bulunulabilir. Dolayısıyla kiraya verenin kardeşleri veya amcası, teyzesi gibi kişilerin ihtiyacı sebebiyle bu yola başvurulamaz.

Yargıtayın yerleşik içtihatlarına göre burada belirtilen ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olması gerekir. Nitekim Türk hukukuna kiracının korunması ilkesi hâkim olduğundan geçici bir ihtiyaç tahliye sebebi olarak değerlendirilemez. Bu durumda her somut olay ayrı değerlendirmeye tabi olmalı ve ihtiyacın şartları sağlayıp sağlamadığı incelenmelidir. Sözgelimi bir Yargıtay kararına göre, tatil dönemlerinde kullanma ihtiyacı güdülen bir konut, zorunlu ve devamlı bir ihtiyaca cevap vermediği için tahliye usule ve kanuna aykırı görülmüştür. (Yargıtay 6. HD., 20.01.1986, K. 1986/323, E. 1985/14909) Ayrıca ihtiyacın dava açma zamanında ve davanın sonunda mevcut olması gerekmektedir. Zira gelecekte meydana gelebilecek bir ihtiyaç dava aşamasında her zaman gerçek, samimi ve zorunlu görülmeyebilmektedir. Nitekim Yargıtaya göre, devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç veya henüz doğmamış ya da gerçekleşmesi uzun süreye tekabül eden ihtiyaç tahliye sebebi olarak kabul edilemeyecektir. (Yargıtay 6. HD., 20.11.2013, K. 2013/15592, E. 2013/13979) Öte yandan konut ihtiyacı nedeniyle tahliye yolunda kiracı konumundaki ihtiyaç sahibinin tahliye tehdidi altında bulunması gerekmemektedir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, oldukça çeşitli sebepleri içerebilmektedir. İhtiyaç nedeniyle tahliye talebi; kiraya verenin farklı bir yerde kiracı olması, kiraya verenin çocuğunun evlenme dolayısıyla ihtiyacı olması, kiraya verenin sağlık durumunun kiralanana yerleşmeyi gerektirmesi, ihtiyaç sahibinin üniversite kazanarak kiralananın bulunduğu ile gelmesi gibi çeşitli sebepleri içerebilir. TBK 350. maddede kiraya verenin eşi, altsoy-üstsoyu, kanun gereği bakmakla yükümlüğü olduğu kişilerin ihtiyacı durumunda tahliye davası açılabileceği öngörülmüştür. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası hem kiraya veren hem de malik tarafından açılabilmektedir. (Yargıtay 6. HD., 13.04.2011, K. 2011/4706, E. 2010/13365)

İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

TBK 350’de hem konut hem de işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye talebinde bulunabileceği açıkça yazılmıştır. Tıpkı konut ihtiyacında olduğu gibi işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye için de ihtiyacın gerçek, samimi ve zaruri olması gerekmektedir. Hâkim yapacağı değerlendirme ile ihtiyaç hâlinin niteliğini belirleyecektir. Yargıtay, işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye sebebini konut ihtiyacına kıyasen daha sıkı şartlara tabi tutmuştur. Yerleşik kararlarda, işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye isteminde bulunan kiraya verenin aynı zamanda başka bir yerde kiracı olması durumunda ihtiyacın gerçekliğinden söz edebilmek için kiraya verenin tahliye tehdidi altında olmasının aranacağı belirtilmiştir. Tahliye tehdidinin bulunmadığı hâllerde ise tahliyesi istenen kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikli olması veya en kötü hâlde iş için eşdeğer nitelikte bir yer olması gerektiğinden bahsedilmiştir. (Yargıtay 6.HD., 23.06.2009, K. 2009/5993, E. 2009/2735) İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarında, tahliye talebinin samimi olması bakımından da birtakım kıstaslar mevcuttur. Örneğin, kiraya veren ara katta bulunan bir muhasebe bürosunu tahliye etmek istiyor, fakat orayı lastik deposu olarak kullanacağını belirtiyorsa tahliye talebinin samimi olmadığı düşünülebilir. Çünkü, binaya fazla yük getirecek bir deponun ara katta konumlandırılması fiilen tehlikeli ve zararlı olabilir. Bu sebeple bu tür davalarda bilirkişi incelemesi yapılarak kurulmak istenen işyerinin kiralananın niteliğine uygun düşüp düşmediği de araştırılmaktadır.

İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliyede, kiraya veren bir şirket ise tüzel kişilerin akrabaları olamayacağı için şirket yalnızca kendi ihtiyacı kapsamında bir talepte bulunabilecektir. Örneğin tüzel kişiliği olan bir dernek bir başka özel/tüzel kişi için ihtiyaç sebebine dayanarak tahliye talep edemeyecektir.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

TBK, kiralanan varlığın el değiştirmesi hâlinde izlenmesi gereken süreç hakkında bir yol haritası çizmiştir. Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişinin ihtiyacı sebebine dayanarak açabilir. Bunun için edinim tarihinden itibaren bir ay içerisinde durum kiracıya yazılı olarak bildirilecek ve bildirim tarihinden altı ay sonra yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. Ayrıca, sözleşme süresi sona erdikten sonra genel hükümlere göre bir ay içinde dava açarak da yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye talebinde bulunabilir. Bu durumda 6 aylık süre verilmesine gerek kalmayacaktır.

Türk Medeni Kanunu (TMK) 1009. maddeye göre kira sözleşmesinden doğan haklar tapuya şerh edilebilecektir. Bu şerh ile sözleşmeden doğan hak, taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahibine karşı da ileri sürülebilecektir. Şerh düşmek, şartlardaki değişikliklere karşı mevcut hakları korumak adına başvurulan bir yöntemdir. Bu yöntem ile tapuya şerh düşüldüğü taktirde mevcutta sahip olunan hak, şartlar değiştiğinde üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilecektir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Kanunda ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma süresi için bir aylık zaman belirlenmiştir. Yani kira süresi bitiminden itibaren bir ay içerisinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının açılması gerekmektedir. İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname gönderilirse kira süresinin bitimine kadar açılabilecektir. Kira süresinin belirsiz olduğu hâllerde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası için önceden kiracıya gönderilecek bir fesih bildirimi ile sözleşmenin bitiş tarihinin haber verilmesi ve haber verilen tarihin ardından bir ay içerisinde tahliye davasına başvurulması gerekmektedir. Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye için ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname süresi gözetilerek mülkiyetin kazanılmasından başlayarak bir ay içerisinde ihtar gönderilmelidir.  Ardından ihtarnamenin tebliğ tarihi baz alınarak altı ay sonrasında dava açması gerekecektir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası sürecinde tüm deliller değerlendirilir, tanıklar dinlenir, keşif yapılır ve ihtiyacın zaruriyeti ve samimiliği dikkate alınarak karar verilir. Samimi olmayan talepler reddedilir ve hâkim tahliye talebini kabul etmez. Bunlara örnek olarak; kiraya verenin ihtiyaç hâlini karşılayan farklı boş bir dairesi olduğu hâlde kiralanan daireyi talep etmesi, kira bedelini arttırmak amacıyla tahliye davasına başvurmak gibi durumlar verilebilir. Burada hâkim, somut olayın şartlarını inceleyip ihtiyacın samimiliği ve zorunluluğuna göre karar verecektir.

Yeniden Kiraya Verme Yasağı

TBK ihtiyaç nedeniyle tahliye sonrasında varlığın tekrar kiralanması hususunda bazı sınırlar öngörmüştür. Öncelikle, ihtiyaç nedenine dayanarak tahliye yapıldığı taktirde kiralanan, üç yıl boyunca eski kiracı dışında üçüncü bir kişiye kiraya verilemez. İhtiyaç kalktıysa ve taşınmaz yeniden kiraya verilmek isteniyorsa eski kiracıya dürüstlük kuralı çerçevesinde bir teklif yapılmalıdır. Eski kiracı teklifi kabul etmezse kiraya veren üçüncü kişilere taşınmazı kiraya verebilecektir. Buna uyulmaması durumunda kiraya verenin tazminat sorumluluğu doğacaktır.

Sıkça Sorulan Sorular

Ev sahibi kendi evine taşınmak için kiracısını çıkarabilir mi?
Evet, ev sahibi kendi evine taşınmak için kiracısını çıkarabilir. Bunun için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmalıdır. Fakat davanın kabulü için taşınma isteğinin gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Kira parasını artırmak için böyle bir bahane ileri sürülüyorsa bunun kabul edilmeyeceği açıktır.
Ev sahibi kendim oturacağım diye kiracıyı ne kadar sürede çıkarabilir?
Kiracıyı ihtiyaç nedeniyle tahliye edebilmek için sözleşme yılı sona erdikten sonra bir ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır. Bununla birlikte TBK kapsamında süresiz sözleşmelerde 3 ay önceden yapılacak bir ihtar sonrasında bir ay içerisinde dava açılması şartı mevcuttur. Yoğunluk sebebiyle davalar birkaç yıl sürebilmektedir. Fakat uzman gayrimenkul avukatı desteği alınmadan açılan davalarda davanın neticelendirilmesi daha da uzamaktadır.
Tahliye davasında mahkeme masraflarını kim öder?
Dava açıldığı süreçte çıkacak olan masrafları davacı ödemektedir. Sonrasında bu masraflar ve diğer yargılama giderleri davayı kaybeden taraftan alınmaktadır.
Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarnamesi göndermek zorunda mı?
Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açabilmek iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtarname göndererek kiracıyı bilgilendirmeli ve tebliğden itibaren 6 ay içinde davasını açmalıdır. Ayrıca kira sözleşmesinin bitiminden itibaren de ihtarname göndermeden eski malik gibi dava açabilecektir. Her ne kadar zorunlu olmasa da hak kaybına uğramamak için ihtar çekmek faydalı olabilecektir.
İhtiyaç sebebiyle tahliye nasıl yapılır?
İhtiyaç sebebiyle tahliye için kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde yetkili Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılmalıdır. Hâkim dilekçeler aşamasından sonra bilirkişi ve keşif incelemesi yaptıracak ve ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını araştıracaktır. İhtiyacın bu şekilde gerçek, samimi ve zorunlu olduğuna karar verildiği taktirde hâkim ihtiyaç sebebiyle tahliyeye karar verecektir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen ev satılabilir mi?
Mevzuatta, ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen evin satılmasını engelleyen herhangi bir durum söz konusu değildir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası arabuluculuğa tabi mi?
Evet, 7. Yargı Paketi olarak da bilinen 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda düzenlemeler yapılmış ve kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Düzenleme 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe gireceğinden bu tarihten sonra açılacak davalarda arabuluculuğa başvurmak zorunludur.

SONUÇ

Kiraya veren ve kiracı arasında çıkabilecek uyuşmazlıklar, tarafları maddi ve manevi anlamda yıpratabilmekte ve taraflara zor anlar yaşatabilmektedir. Özellikle konu, işyeri veya konut olduğu zaman uyuşmazlık kişinin hayatında kilit rol oynamakta ve davaların uzun sürmesi sonucunda mağduriyet daha da büyüyebilmektedir. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların oldukça yaygın olması sebebiyle mahkemelerin bu konudaki iş yükleri çok yüksektir. Bu sebeple yapılacak hatalar büyük zaman ve para kayıplarına yol açmaktadır. Fakat tüm bu süreç kontrollü bir şekilde ilerletilir ve bir uzman hukuk bürosuyla doğru adımlar atılırsa avantaj elde etmek mümkün olabilecektir.

Enflasyon ve %25 kira artış sınırı gibi durumlar kira fiyatlarını olumsuz etkilemektedir. Böylece kiraya veren zarara uğramakta ve büyük mağduriyetlere yol açılmaktadır. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası için gerekli şartlar sağlanmıyorsa diğer tahliye sebeplerini araştırmak veya şartları varsa kira tespit davası veya kira uyarlama davası açmak kiraya veren açısından başvurulabilecek diğer yollar arasındadır.

Konu hakkındaki sorularınız ve hukuki yardım için info@paldimoglu.av.tr üzerinden iletişime geçebilirsiniz.

Yorum Yaz