Kiracı ile kiraya veren arasındaki sözleşme ilişkisi en başta güvene dayanır. Kiracının kendi evi varsa tahliye edilebilmesi bunun kiraya verenden gizlenmiş olmasına bağlıdır. Çünkü kiracının dürüstlüğe aykırı bu davranışı kiraya veren ve kiracı arasındaki güven ilişkisini zedeleyecektir ve kiracının haksız kazanç sağlamasına yol açacaktır. Haksız kazanç durumu kiracının kendi evini daha yüksek bedelle kiraya vermesi ve daha uygun fiyata kiralananda oturması ve bunun da kiraya verenden gizlenmesi olarak ortaya çıkar. Bu yazımızda kiracının kendi evi olması durumunda tahliye edilebilmesinin hukuki dayanağını ve şartlarını inceleyecek ve sıkça sorulan sorulara yanıt vereceğiz.

Kiracının Kendi Evi Olması Durumunda Tahliyenin Hukuki Dayanağı

Kiracının kendi evi varsa tahliye edilmesini düzenleyen hüküm Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinin 3. Fıkrasında düzenlenmiştir. İlgili maddede “Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.” denilmektedir.

Kiracının Kendi Evi Varsa Tahliye Edilmesinin Şartları

Kiracılar yalnızca kanunda yazılı sebeplerin varlığı hâlinde tahliye edilebilir. Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde başka bir konutu olması bu durumlardan biridir. Kiracının kendi evi olduğu durumda tahliye edilebilmesi birtakım şartlara bağlanmıştır. Bu şartlar; kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde bir konutun olması, konutun oturmaya elverişli olması, kiraya verenin sözleşmenin imzalandığı tarihte kiracının kendi evi olduğunu bilmemesi ve kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde dava açılmasıdır.

 1. Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı belediye sınırları içinde evinin olması

Kiracının evi varsa tahliye edilmesinin ilk şartı bu konutun kiracıya veya birlikte yaşadığı eşe ait olması ve kiralanan taşınmazla aynı belediye sınırları içinde olmasıdır. Aynı belediye içinde olmasından kasıt ilçe veya belde belediyeleridir. Dolayısıyla büyükşehir belediyesi çatısı altında bulunan taşınmazlar için bu düzenleme uygulama alanı bulamayabileceklerdir. Bu sebeple ilçe ve belde sınırları iyi tayin edilmeli ve ona göre dava stratejisi belirlenmelidir.

Öte yandan evin kiracıya veya birlikte yaşadığı eşine ait olması gerekmektedir. Bu sebeple kiracı ile eşi arasında herhangi bir ayrılık kararı varsa bu madde hükümlerine gidilemez. Dolayısıyla kiracı ve eşi dava sırasında birlikte oturuyor olmalıdır.

2. Konutun oturmaya elverişli olması

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı belediye sınırları içerisinde bir konutunun olması tahliye için yeterli değildir. Bu konutun aynı zamanda kiracının ve ailesinin yaşam tarzına uygun olması ve onların oturabileceği nitelikte olması gerekmektedir. Örneğin, kiracı 6 kişilik bir aileye sahipse aynı belediye sınırları içerisinde 1+0 konutunun bulunuyor olması tahliye için yeterli görülmeyecektir.

“Türk Borçlar Kanununun 352/son maddesi uyarınca açılacak davada dava hakkı kiraya verene ait olup, açılan tahliye davasında tahliye kararı verilebilmesi için kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması ve davalının sosyal durumu, aile nüfus sayısı itibariyle oturmasına elverişli bulunması gerekir. Bu iki koşulun bir arada bulunması zorunludur.”Kiracının Kendi Evi Varsa Tahliye Yargıtay Kararı - 3. HD., E. 2017/4366 K. 2017/12337 T. 20.9.2017

3.Sözleşmenin imzalandığı tarihte kiracının veya eşinin evi olduğunun bilinmemesi

Kendi evi olan kiracının tahliyesi için gerekli bir diğer şart sözleşmenin imzalandığı tarihte kiraya verenin kiracıya veya eşine ait bir ev bulunduğunun bilinmemesidir. Bu maddenin temelini kiracı ve kiraya verenin sözleşmeye giriş aşamasında birbirlerine duydukları güven oluşturur. Nitekim dürüstlük kuralı hukukun temel ilkelerindendir ve taraflar birbirlerine karşı dürüst davranmalı ve birbirlerini yıpratıcı eylemlerden kaçınmalıdırlar. Kiraya verenin kiracının kendi evi olmasını bilmeme durumu kiracının bunu saklaması şeklinde gerçekleşebileceği gibi kiracının veya eşinin sonradan bir konut edinmesi şeklinde de gerçekleşebilir. Dolayısıyla aynı belediye sınırları içerisinde sonradan kiracının kendi evi olması tahliye sebebi yapılabilecektir.

Mahkemece, kira sözleşmesi kurulurken davalıya ait herhangi bir konutu bulunmaması sebebi ile TBK'nun 352son maddesi koşulları oluşmadığından davanın reddine karar verilmiş ise de TBK'nun 352/son maddesi gereğince kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması halinde kiraya verenin tahliye isteyebileceği, kiracının oturulabilir nitelikteki konutu kira sözleşmesinin kurulmasından sonra edinmesinin sonuca etkisinin bulunmaması nedeniyle davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya uygun olmadığından, davacılar vekilinin istinaf kanun yolu başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesinin kararının kaldırılmasına dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.Kiracının Kendi Evi Varsa Tahliye Bölge Adliye Mahkemesi Kararı - Ankara BAM, 15. HD., E. 2018/2627 K. 2019/1503 T. 11.7.2019

4. Sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde dava açılması

Kiracının kendi evi varsa tahliye edilmesi için gerekli bir diğer şart kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde dava açılmasıdır. Tıpkı iki haklı ihtar nedeniyle tahliye, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve tadilat nedeniyle tahliye gibi bu sebebe dayanılan davalarda da kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır. Bu süre kesin olup süresinde dava açılmaması dava açma hakkının düşmesine sebep olacaktır. Bu yüzden çok dikkat edilmeli ve mutlaka bir avukattan destek alınmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiraya veren kiracının evi varsa kiracıyı çıkarabilir mi?
Evet, kiraya veren kiracının evi varsa tahliye yoluna başvurabilecektir. Kiracının veya eşinin kira sözleşmesinden sonra ev satın alması durumunda da kiracı çıkarılabilecektir. Fakat bunun için kira sözleşmesinin imzalanması sırasında kiracının veya eşinin aynı belediye sınırları içinde evi olduğunun bilinmemesi gerekir.
Kiracının oturacak başka bir evinin olması tahliye sebebi midir?
Evet, kiracının oturacak başka bir evinin olması tahliye sebebidir. Fakat evin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde olması ve evin kiracının sosyal yapısı gereği oturmasına uygun olması gerekmektedir.
Kiracının kendi evi varsa nasıl tahliye edilir?
Kiracının kendi evi varsa kiraya veren kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açabilir.
Kiracının kendi evi varsa tahliye davası açmak arabuluculuğa tabi mi?
Evet, 7. Yargı Paketi olarak da bilinen 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda düzenlemeler yapılmış ve kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Düzenleme 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe girdiğinden bu tarihten sonra açılacak davalarda arabuluculuğa başvurmak zorunludur.

Kiracının kendi evi varsa ne olur?

Kiracının kendi evi varsa tahliye edilebilir. Bunun için kiraya verenin kira sözleşmesinin imzalanması sırasında kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin kendi konutu olduğunu bilmemesi gerekir. Ayrıca söz konusu konut kiracının ve ailesinin yaşamasına uygun olmalı ve kiralanan ile aynı belediye sınırları içerisinde bulunmalıdır. Söz konusu düzenlemenin amacı herkesin dürüstlük kurallarına uymasının sağlanmasıdır. Neticede kira ilişkisi güven temeline dayanır ve güvenin çökmesi taraflar için artık sözleşmeyi çekilmez hâle getirir. İşte bunun önüne geçmek isteyen kanun koyucu kiracının evi varsa tahliye edilebilmesinin önünü açarak kiraya verene sözleşmeyi sonlandırma imkânı tanımıştır. Kiracının evi varsa tahliye edilebilmesi için gerekli tüm şartların tamamının var olması gerekir. Bunun için her somut olay kendi çerçevesinde değerlendirilmeli ve mutlaka bir kira avukatından destek alınmalıdır. Aksi durum çok büyük zaman ve para kayıplarına yol açabilecektir.

Enflasyon ve %25 kira artış sınırı gibi durumlar kira fiyatlarını olumsuz etkilemektedir. Böylece taraflar zarara uğramakta ve büyük mağduriyetlere yol açılmaktadır. Kiracının kendi evi varsa tahliye edilebilmesi için gerekli şartlar sağlanmıyorsa diğer tahliye sebeplerini araştırmak veya şartları varsa kira tespit davası veya kira uyarlama davası açmak kiraya veren açısından başvurulabilecek diğer yollar arasındadır.

Konu hakkındaki sorularınız ve hukuki yardım için info@paldimoglu.av.tr üzerinden iletişime geçebilirsiniz.

Yorum Yaz