Kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır sorusu artan ekonomik sıkıntılar sebebiyle gündemi fazlasıyla meşgul etmektedir. Her ne kadar kira sözleşmesi, iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşme olarak düzenlenmişse de tarafların borçlarını yerine getirmemesi bu konuda uyuşmazlık çıkmasının ana sebeplerinden biridir. Kiracılar kimi zaman sözleşmede düzenlenen artış oranını hiç yapmazken kimi zaman da eksik artış yapmaktadır. İşte bu noktada kira bedelinin eksik ödenmesi nedeniyle tahliye davası sonucunda kira ödemeyen kiracının tahliyesi söz konusu olmaktadır. Bu yazımızda, kiracının temerrüdü açıklanacak, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye sebeplerine değinilecek, kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır konusu irdelenecek ve son olarak sıkça sorulan sorulara yer verilecektir.

Kiracının temerrüdü

Kiranın hangi gün ödeneceği, sözleşme içerisinde yapılacak olan bir anlaşma ile kararlaştırılır. Kiracının borcunu ödeyip ödemediği, bir diğer deyişle temerrüde düşüp düşmediği bu tarih baz alınarak belirlenecektir. Kira sözleşmesinde ödeme gününe dair bir anlaşma mevcut değil ise TBK 314’e göre borç, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenmelidir. Türk Borçlar Kanunu (TBK) 315. madde, kiranın ödenmemesi durumunu kiracının temerrüdü olarak değerlendirmiştir. Maddeye göre, kiraya verenin sözleşmenin konusu varlığı teslim etmesinin ardından borcun vadesi geçtiği hâlde kiracı borcu ödemezse kiraya veren harekete geçebilecek ve kira ödemeyen kiracı tahliye edilebilecektir. Burada belirtilen borç yalnızca kira bedelini değil, yan borçları da kapsamaktadır.

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye sebepleri

Kira sözleşmesinin kurulabilmesi tarafların, sözleşmeye konu olacak varlığın niteliğinde ve ödenecek ücret gibi temel unsurlarda anlaşmasını gerektirir. Bu unsurlar arasında kira parası ve yan giderlerin ödenmesi, ödeme yeri ve zamanı, artış oranı gibi hâller yer alır. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye için dava yoluna başvurulabileceği gibi icra takibi ile de kira ödemeyen kiracı tahliye edilebilir.

Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle genel hükümlere göre fesih ve tahliye

Kira bedelinin veya aidat gibi yan giderlerin eksiksiz olarak ödenmemesi durumunda kiraya veren kirayı ödemeyen kiracıya ihtarname çekerek 30 günlük süre verir. Tabii ki bu süre konut ve çatılı iş yeri kiraları için geçerli olup ürün kirasında 60 gün, diğer kira sözleşmelerinde ise 10 günlük bir süre verilmesi gerekecektir. Bu konu Türk Borçlar Kanunu’nun 315. ve 362. Maddesinde şöyle düzenlenmiştir:

Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. 
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.  
Türk Borçlar Kanunu md. 315
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra vadesi gelmiş kira bedelini veya yan giderleri ödemezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak en az altmış günlük bir önel verip, bu önel içinde ödememesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.Türk Borçlar Kanunu md. 362:

Kiralananın teslimine ve vadesi geçmiş borcun ödenmesi ihtarına rağmen kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiraya veren sulh hukuk mahkemesine başvurarak kiracının tahliyesini talep edebilecektir. Bu yolla tahliyede mahkeme kiralananın kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim edilip edilmediğini, borcun muaccel olup olmadığını ve ödeme olup olmadığını inceleyecektir.

İcra yoluyla kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır?

Kira bedelinin veya yan giderlerin ödenmemesi durumunda, kiraya veren kira sözleşmesine dayanarak icra yoluyla tahliye işlemi gerçekleştirilebilir. İcra yoluyla tahliye denilen bu işlem kiracının kira bedelini ödemediği durumlarda, mal sahibinin hakkının korunduğu yasal bir prosedürdür. İcra ve İflas Kanunu’nun 269. Maddesi kapsamında tahliye yoluna başvurabilmek için yazılı kira sözleşmesinin varlığı, kira bedelinin muaccel olması ve kiracının ödeme yapmamış olması, kiracıya Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen mühletlerin verilmesi ve ödeme yapılmaması durumunda, tahliye yoluna başvurulacağı ihtarının ödeme emrinde yer alması gerekmektedir.

Kira bedelinin veya aidat gibi yan giderlerin ödenmemesi durumunda kiraya veren tahliye talepli icra takibi başlatarak kirayı ödemeyen kiracıya itiraz için 7, ödeme için 30 günlük süre verecektir. Tabii ki bu süre konut ve çatılı iş yeri kiraları için geçerli olup ürün kirasında 60 gün, diğer kira sözleşmelerinde ise 10 günlük süre verilmesi gerekir. İcra yoluyla tahliyenin gerçekleştirilebilmesi için kira parasının eksik ödenmesi yeterlidir. Ödeme emrinde eksik ödenen bedel belirtilmeli ve ödeme için kiracıya süre verilmelidir. Bunun sonucunda kira bedelinin eksik ödenmesi nedeniyle tahliye davası açılabilecektir.

Kiracının kira bedelini ödemediği ve takibe itiraz etmediği durumda, icra takibi kesinleşecek ve kiraya veren kiracının tahliyesini icra hukuk mahkemesinden isteyebilecektir. Kiracı, tahliye işlemini gerçekleştirmezse icra memurları tarafından tahliye işlemi zorla icra edilir. Kiracının itiraz etmesi durumunda ise önce bu itirazın kaldırılması gerekecek ve süreç uzayacaktır. Bu sebeple spesifik durumlara ilişkin ayrıntılı bilgi almak için uzman kira avukatına danışmanız önemlidir.

İki haklı ihtar nedenleriyle tahliye

Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinde bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet veren kiracının tahliyesi düzenlenmektedir. İhtarın haklı olabilmesi için vadesi gelmiş gerçek bir borca ilişkin olması, ihtarların ayrı aylara ait olması ve bir kira dönemi içerisinde gerçekleştirilmiş olması gerekir. İlgili madde şöyledir:

“Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”Türk Borçlar Kanunu 352. Madde

İki haklı ihtarın çekilmesi üzerine kira süresinin bitiminde kiraya verenin sözleşmeyi dava yoluyla bitirmek için bir aylık süresi vardır. Bu süre içerisinde kiracı, iki haklı yazılı ihtar almışsa bir yıllık sözleşmelerde sözleşme sonunda, daha uzun süreyi içeren sözleşmelerde ihtar yapılan kira yılının bitiminde dava açma hakkı doğacaktır. Unutulmamalıdır ki ihtar çekmek tek başına yeterli değildir. İhtarın kiracıya tebliğ edilmesi de şarttır. Nitekim Yargıtay kararlarında ödeme emri tebliğ edilmeden açılan davalarda bozma kararına gidilmiş; kirayı ödemeyen kiracı tarafına ihtarname yoluyla yapılacak bildirimde borcu ödememesi halinde izlenilecek süreç hakkında bilgi verilmesi öngörülmüştür. (Yargıtay 6.HD., 16.01.2013, K.2013/348, E.2012/18689) 

Yeni malikin kira bedellerini talep edebilmesi ve temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilmesi için kiracıya taşınmazı iktisap ettiği bildirilerek ve kiraların kendisine ödenmesi konusunda ihbar gönderip bu ihbar sonuçsuz kalır ise temerrüt ihtarı gönderip buna dayalı olarak dava açması gerekir. Yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda yeni malik davacı tarafından davalı kiracıya, kira bedellerinin kendilerine ödenmesi doğrultusunda usulüne uygun ihbarname tebliğ edilmemiştir.Yargıtay Kararı - 6. HD., E. 2015/4840 K. 2015/6370 T. 24.06.2015

Sıkça Sorulan Sorular

Kaç kira bedeli ödenmezse tahliye hasıl olur?
Kiracı kirasını ödemezse kiracıya ihtarname gönderilebilir veya icra takibi yapılabilir. İhtar edilmesine rağmen süresinde ödeme yapmazsa kiracı tahliye edilebilir. Ödeme yapılmasına rağmen, aynı kira dönemi içerisinde kiracı başka bir aya ait kira bedelini de ödemediyse kira dönemi sona erdiğinde iki haklı ihtara dayanarak tahliye edilebilir. Netice olarak tahliye için belirli bir ay sınırı öngörülmemiş olup bir aya dair kiranın ödenmemesi yeterlidir. 
Kirasını geç ödeyen kiracı nasıl tahliye edilir?
Sözleşmede belirlenen ödeme tarihinde ödeme yapılmadığı durumda kiraya veren kiracısına ihtar çekebilir veya icra takibi başlatabilir. Bir kira yılı içerisinde iki kez ihtar çekilmesine sebebiyet verilirse kiracının tahliyesi istenebilir. İcra takibinde kiracı geç de olsa kirayı öderse icra yoluyla tahliye yoluna başvurulamasa da bunun yıl içinde iki kez tekrarlanması durumunda tahliye davası açılabilir.
Kira bedelinin eksik ödenmesi tahliye sebebi mi?
Evet, kira bedelinin eksiksiz ödenmesi gerekmektedir. Kira artışının sözleşmeye aykırı olarak yapıldığı durumlarda kira bedeli eksik ödenmiş olacağından, kiraya veren bu durumu tahliye sebebi yapabilir.
Kirayı ödemeyen kiracının tahliyesi ne kadar sürer?
Tahliye davalarının süresi, seçilen yönteme göre değişiklik göstermektedir. Sürecin ustaca yönetilmesi tahliyenin hızlı bir şekilde sonuçlanmasını sağlar. Yargılamaların genelde 2-3 yıl sürdüğü düşünüldüğünde, süreci kısaltmak için uzman bir avukatla çalışmanız önerilir.
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası arabuluculuğa tabi mi?
Evet, 7. Yargı Paketi olarak da bilinen 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda düzenlemeler yapılmış ve kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Düzenleme 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe girdiğinden bu tarihten sonra açılacak davalarda arabuluculuğa başvurmak zorunludur.

SONUÇ

Kira sözleşmeleri, her iki tarafa da belirli yükümlülükler yükleyen sözleşmelerdir. Kira süresince, kirayı ödemeyen kiracı, kira bedelinin eksik ödenmesi gibi çeşitli sorunlar ile karşılaşılabilir ve gerekli zaman içerisinde uygun adımlar atılmazsa bu tür durumlar zaman ve para kaybına yol açar. Dolayısıyla şartlar iyi değerlendirmeli, gelişmeler iyi okunmalı ve kirayı ödemeyen kiracının tahliyesi için kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası yoluna gecikmeksizin başvurulmalıdır.

Enflasyon ve %25 kira artış sınırı gibi durumlar kira fiyatlarını olumsuz etkilemektedir. Böylece kiraya veren zarara uğramakta ve büyük mağduriyetlere yol açılmaktadır. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası için gerekli şartlar sağlanmıyorsa diğer tahliye sebeplerini araştırmak veya şartları varsa kira tespit davası veya kira uyarlama davası açmak kiraya veren açısından başvurulabilecek diğer yollar arasındadır.

Konu hakkındaki sorularınız ve hukuki yardım için info@paldimoglu.av.tr üzerinden iletişime geçebilirsiniz.

Yorumlar

  1. Huriye Merih
    Huriye Merih 08 Ocak 2024 02:40:49

    İş yeri kıra artırımı her ay varklımı bir ekimde 2023 5200.00₺ olan kıracı. Ne ödemesi yapar

  2. İsmail  Keskin
    İsmail Keskin 16 Ocak 2024 12:18:57

    Bölgede piyasa fiyatı 12.000 TL olan daire kirası? şu an 5000 TL ödeme yapıyor ne yapmalıyım

    • Paldımoğlu Avukatlık Bürosu
      Paldımoğlu Avukatlık Bürosu17 Ocak 2024 18:52:15

      İsmail Bey, Kira bedelinin artırılması davası ve şartları için tarafımızla iletişime geçiniz.

Yorum Yaz