GİRİŞ
Tahliye taahhütnamesi ile kiraya veren kendisini güvence altına almakta ve uzun süren tahliye davalarını kısaltabilmektedir. Tahliye taahhüdü alınması, uzun süren ve verimli olmayan tahliye davalarına karşı en etkili çözüm olarak hukuk sistemimizde yer almaktadır. Bu yazımızda tahliye taahhütnamesinin tanımı yapılacak, tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları incelenecek, bazı özel durumlara değinilecek ve konu hakkında sıkça sorulan sorulara yer verilecektir.
Tahliye taahhütnamesi nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair yazılı irade beyanıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinde düzenlenmiştir. İlgili maddeye göre “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Görüldüğü üzere kiracıdan tahliye taahhütnamesi alan kiraya veren, tahliye taahhüdü üzerinde yazılı tarihte kiralanan boşaltılmadığı taktirde yasal yollara başvurarak kiralananın tahliyesini sağlayabilecektir.
Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları
Türk Borçlar Kanunu’nda ve emsal kararlarda tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları için bir çerçeve çizilmiştir. Bu şartlar arasında; tahliye taahhütnamesinin yazılı olması, kiralananın tesliminden sonra tahliye taahhüdünün imzalanması, kiralananın belirli bir tarihte boşaltılmasının taahhüt edilmesidir.
A. Tahliye taahhütnamesi konut ve çatılı işyeri kiralarına ait olmalıdır
Tahliye taahhütnamesi yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için verilebilir. Çünkü bu hüküm, kanunun konut ve çatılı işyeri kiraları bölümü altında düzenlenmiştir. Dolayısıyla arsa kirası gibi durumlarda tahliye taahhüdü alınamayacaktır. Nitekim Yargıtay HGK., E. 2017/975 K. 2021/1108 T. 28.9.2021 bilgilerini haiz kararda “Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler için verilir. Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler dışındaki taşınmazlar hakkında tahliye taahhüdünde bulunulamaz”denilerek durum netleştirilmiştir.
B. Tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır
Tahliye taahhüdüne dayalı olarak tahliyeyi sağlamanın kanunda yazılı temel şartlarından biri, tahliye taahhütnamesinin yazılı olarak düzenlenmiş olmasıdır. Bu şart, taraflar arasındaki anlaşmanın net ve açık bir şekilde belgelenmesini sağlar. Yazılı belgede; tahliye taahhüdünün kim tarafından kime verildiği, taahhüt tarihi ve tahliye tarihi yer almalıdır. İlgili belgenin noterde düzenlenmesi şart değildir. Taraflarca hazırlanan tahliye taahhüdü de geçerli kabul edilecektir. Ancak tahliye taahhüdünü noterde imzalamak ispat yükünü hafifletecek ve tahliyenin daha hızlı gerçekleşmesini sağlayacaktır. Noterde imzalanan tahliye taahhütnamesi ile her iki tarafın da haklarının korunması sağlanmış olur.
C. Tahliye taahhütnamesi kiralananın tesliminden sonra verilmelidir
Tahliye taahhütnamesi ne zaman imzalanır sorusunun cevabı kanun hükmünde açıkça belirtilmiştir. İlgili maddeye göre tahliye taahhütnamesi kiralananın tesliminden sonra imzalanmak zorundadır. Dolayısıyla kiralama tarihinde alınan bir tahliye taahhüdü, kiracının özgür iradesini yansıtmadığı için mahkeme tarafından geçersiz kabul edilir. Öte yandan boş olarak verilen ve sonradan doldurulan tahliye taahhütnamesi geçerli kabul edilmektedir. Kiracı tahliye taahhüdünün sonradan doldurulduğu iddiasındaysa bu iddiasını yazılı delille kanıtlamalıdır. Herhangi bir yazılı delili bulunmuyorsa iddia kanıtlanamayacak ve mahkemece kabul görmeyecektir.
TBK’nun 352/1.maddesi hükmüne göre; kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa, kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kira sözleşmesi 10.05.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olup davalı; 15.08.2012 tarihinde düzenlenen taahhütname ile kiralananı 20.09.2012 tarihinde tahliye etmeyi taahhüt etmiştir. Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir. Somut olayda tahliye taahhütnamesi 15.08.2012 tarihinde düzenlenmiş olup düzenleme tarihi itibariyle kiracılık ilişkisi mevcuttur. Sözleşme süresi sona ermeden kiralananın tahliye edileceği yönünde taahhütname düzenlenmesinde hukuksal ve mantıksal bir engel olmadığı gibi, böyle bir taahhütnamenin hayatın olağan akışına aykırı olduğu da ileri sürülemez. Davalı tahliye tarihinin belgeye sonradan yazıldığını ve gerçeği yansıtmadığını ileri sürmüş ise de bu iddiasını aynı ispat gücüne haiz başka bir belge ile kanıtlamak durumunda olup davalı bu yönde bir delil sunmamıştır.Tahliye Taahhütnamesi Yargıtay Kararı - 6. HD., E. 2013/11078 K. 2014/3241 T. 18.3.2014
D. Tahliye taahhütnamesi tahliye tarihini içermelidir
Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için gerekli bir diğer şart tahliye tarihinin açık bir şekilde taahhütnamede yer almasıdır. Bu şartın gerçekleşmediği durumlarda geçerli bir tahliye taahhüdünden bahsedilemeyeceğinden dava veya takip reddedilecektir.
Somut olayda; taraflar arasında 01.02.2005 tarihli ve 01.05.2012 tarihli kira sözleşmeleri bulunduğu, davalı tarafından sözleşmelerdeki imzanın inkar edilmediği, 01/05/2012 başlangıç tarihli sözleşmenin 1. maddesinde sözleşmenin, taraflar arasında 01/02/2005 tarihinde yapılmış olan kira sözleşmesinin kira süresinin uzatılması, yeni dönem kira bedelinin belirlenmesi ve değişen şartlara uyarlanması amacıyla yapıldığının belirtildiği, 5. maddesinde “Kira süresi 01.05.2012 tarihinden başlayarak 3+2 yıl olarak kararlaştırılmış olup bu sürenin sonunda kiracı mecuru boşaltarak kiraya verene kayıtsız şartsız teslim edecektir.” şeklinde taahhüdün yer aldığı,davalının 01/02/2005 tarihli kira sözleşmesine göre bu tarihten itibaren kiralanan taşınmazda bulunduğu, söz konusu taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verilen tahliye taahhüdü olduğu ancak taahüdün belli bir tarihi içermediği görülmüştür. Tahliye taahhüdünde, tahliye tarihi belli (açık) bir şekilde yer almadığından Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinin aradığı anlamda bir tahliye taahhüdünün varlığından bahsedilemez.Tahliye Taahhütnamesi Yargıtay Kararı - 12. HD., E. 2020/1175 K. 2020/2309 T. 9.3.2020
E. Tahliye taahhüdü süresi bakımından dava veya icra yoluna başvurma hakkı taahhüt tarihinden itibaren bir aydır
Kiraya veren, tahliye taahhüdü süresinden itibaren itibaren bir ay içerisinde icra veya dava yoluna başvurmalıdır. Kanun tarafından getirilen bu şart emredici bir hükümdür. Bu sürenin kaçırılması neticesinde tahliye taahhüdüne dayanılarak tahliyeyi isteme hakkı düşmektedir.
“Ayrıca tahliye taahhüdü nedeniyle açılacak tahliye davasının TBK'nun 352/1 maddesi gereğince taahhüt edilen tarihi izleyen bir ay içinde açılması veya bu süre içinde taahhüde dayalı olarak icra takibi yapılmış olması gerekir. Davacı 18.04.2016 tarihinde başlattığı takip ile adi yazılı nitelikteki 19.01.2016 düzenleme ve 05.03.2016 tahliye tarihli tahliye taahhüdüne dayanılarak kiralananın tahliyesini istemiştir. Ancak taahhüt edilen tarihi izleyen bir aylık süre geçtikten sonra tahliye taahhüdüne dayanılarak başlatılan takip süresinde değildir.”Tahliye Taahhütnamesi Yargıtay Kararı - 8. HD., E. 2017/4711 K. 2018/2893 T. 28.2.2018
Boş tahliye taahhütnamesinin geçerliliği
Tahliye taahhütnamesinin önemli unsurlarından birisi tarihin belirli olmasıdır. Fakat uygulamada tarih kısmının boş bırakılarak tahliye taahhütnamesinin verilmesi sıklıkla karşılaşılan bir durumdur. Boş tahliye taahhütnamesi ile icra veya dava yoluna başvurulduğunda her ne kadar taahhütnamenin sonuç doğurmayacağı söylenebilse de kiraya verenin belgeyi güncel bir tarihle doldurduğu zamanlarda kiracılar söz konusu durumu ispat etmek zorundadır. Yazılı delille durum ispat edilemezse kiracının tahliyesine karar verilecektir. Yargıtay kararlarına göre kiracı tarafından boş olarak imzalanıp kiraya verene teslim edilen tahliye taahhüdü daha sonraki süreçte doldurulup dava veya icra takibi yoluna başvurulması hâlinde geçerli kabul edilir.
Tahliye taahhütnamesinin aile konutu bakımından uygulanması
Kiralanan, bir aile konutuysa tahliye taahhütnamesinin her iki eşin de imzasını içermesi gerekmektedir. Çünkü Türk Medeni Kanunu’nun 194. Maddesine göre kira sözleşmesi yalnızca eşlerden birisi tarafından feshedilemez. Burada diğer eşin rızasının da alınması veya feshin ortak iradeyle yöneltilmesi gerekir. Bunun sebebi aile konutunun ailenin tüm ihtiyaçlarının ve hayatlarının merkezini oluşturmasıdır. Böylesine önemli bir kurumun sadece bir eşin kararıyla verilebilmesi adil olmayacak ve toplumsal yapıyı bozabilecektir. Tahliye taahhütnamesi icraya konulduğu taktirde aile konutu iddiası varsa mahkemece bu konunun çözülmesi bekletici mesele yapılabilecek ve taahhüdün geçerliliği sonuca göre belirlenecektir.
4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu'nun "Aile konutu" başlıklı 194/1. maddesinde; Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz" hükmü yer almakta; aynı Kanunun 194/3. maddesinde ise; "Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini isteyebilir." düzenlemesi bulunmaktadır. Bu hükümler göstermektedir ki, aile konutu özel bir konuma ve öneme sahip kılınmış ve üzerindeki tasarruf yetkisi yasa ile sınırlandırılmıştır. Takibe ve tahliyeye konu taşınmazın aile konutu olduğunun belirlenmesi halinde bu yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediğinin araştırılması gerekecektir. Şikayetçi tarafından Bakırköy 4. Aile Mahkemesinin 2012/ 25 E. sayılı dosyası ile dava açıldığına göre, anılan davanın, tahliyesi istenen yerin "aile konutu" olduğunun tespitine yönelik olarak açıldığının belirlenmesi halinde, bu dava bekletici mesele yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir (Hukuk Genel Kurulu'nun 26.10.2005 tarih ve 2005/12-676 E. 2005/600 K. sayılı ve 19.10.2005 tarih ve 2005/12-652 E. 2005/583 K. sayılı kararları).Tahliye Taahhütnamesi Yargıtay Kararı - 12. HD., E. 2013/11579 K. 2013/18318 T. 13.5.2013
Tarafların birden fazla olması durumunda tahliye taahhütnamesi
Birden fazla kiracının olduğu durumlarda tüm kiracılar kira sözleşmesinde taraf oldukları için hepsi zorunlu dava arkadaşı konumundadır. Bu bakımdan tahliye taahhüdünün yalnızca bir veya birkaç kiracı tarafından imzalanması yeterli değildir. Taahhütname bütün kiracıları kapsayacak şekilde yapılmalıdır. Aksi takdirde tahliye gerçekleşmeyecektir.
Birden fazla kiraya verenin olduğu durumda kiraya verenler taşınmazın paylı malikleri ise paydaş çoğunluğu ile eğer taşınmaza elbirliği mülkiyeti ile malik iseler oybirliği ile tahliye davası açılabilecektir. Diğer paydaşların oluru olmadan tahliye davası açıldığı takdirde ise dava açan kiraya verenden diğer paydaşların onayını alması için süre istenir.
Tahliye taahhütnamesine itiraz halinde görevli ve yetkili mahkeme
Tahliye taahhütnamesine dair icra takibiyle karşılaşan kiracı 7 gün içinde takibe itiraz edebilir. Kiraya veren itirazın kaldırılması için görevli mahkeme olan icra hukuk mahkemesine başvurabilir. Fakat icra hukuk mahkemesine gidilebilmesi için imzaya ve taahhütname üzerindeki tarihlere itiraz edilmemesi gerekir. Öte yandan uyuşmazlığın çözümü yargılamayı gerektiriyorsa, yani borçlu imzanın kendisine ait olmadığı veya taahhütnamenin sonradan doldurulduğu iddiasındaysa, itirazın iptali davasının açılması gerekir. Taahhüde itirazın iptali davalarında görevli mahkeme ise sulh hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer icra daireleri ve mahkemeleridir.
Sıkça Sorulan Sorular
SONUÇ
Tahliye taahhütnamesi günlük hayatta kiracı ve kiraya veren arasında sıklıkla karşılaşılan bir hukuki müessesidir. Tahliye taahhüdüne dayalı olarak başvurulan yasal yollarda süreler oldukça önemli olup bu sürelerin kaçırılması taahhüde dayalı olarak tahliye imkânını ortadan kaldıracaktır. Dolayısıyla, bu süreleri kaçırmamak ve hazırlık aşamasında tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartlarını yerine getirebilmek için hukuki süreçler dikkatlice araştırılmalı ve tahliye taahhütnamesi ve tahliye davası ile ilgili sorunlarda hak kaybına uğranmaması adına bir kira avukatından destek alınmalıdır.
Enflasyon ve %25 kira artış sınırı gibi durumlar kira fiyatlarını olumsuz etkilemektedir. Böylece kiraya veren zarara uğramakta ve büyük mağduriyetlere yol açılmaktadır. Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davası için gerekli şartlar sağlanmıyorsa diğer tahliye sebeplerini araştırmak veya şartları varsa kira tespit davası veya kira uyarlama davası açmak kiraya veren açısından başvurulabilecek diğer yollar arasındadır.
Konu hakkındaki sorularınız ve hukuki yardım için info@paldimoglu.av.tr üzerinden iletişime geçebilirsiniz.