Kira ilişkisinde kiracının zayıf taraf olduğu düşünülmekte ve kiracı korunmaktadır. Bu koruma kiracı lehine kanuni düzenlemeler getirilmesi suretiyle gerçekleşmektedir. Fakat yargının hantallığı ve enflasyonun yüksekliği kiracıların kanuni üstünlüğünü kötüye kullanmasına yol açmaktadır. Uzun süren yargılamalar, 3 haneli enflasyona rağmen yıllık kanuni faizin %9 ile sınırlı kalması, dava sonucu haksız çıkan kiracıya yönelik ciddi bir yaptırımın olmaması ve kiraya verenin enflasyona ezdirilmesi sorunu derinleştirmektedir. Arabuluculuk düzenlemesinin ise geçmiş deneyimlere bakılarak pek etkili olamayacağı söylenebilir. Peki alternatif uyuşmazlık yöntemlerinden tahkim sorunun çözümüne katkı sağlayabilir mi? Bu yazımızda kira sözleşmesinin niteliği ile tahkime elverişlilik konusu incelenecek, kira sözleşmelerine tahkim şartı eklenebilmesi konusu tartışılacak ve sıkça sorulan sorulara yer verilecektir.
Kira Sözleşmesinin Niteliği
Türk hukukuna sözleşme serbestisi ilkesi hâkimdir ve taraflar imzalayacakları sözleşmenin içeriğini kanuni sınırlar içerisinde kalmak şartıyla özgürce belirleyebilir. Fakat bu özgürlüğün bir bedeli vardır. O bedel, sözleşmenin kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine ve kişilik haklarına aykırı olmasını engellemektedir. Ek olarak sözleşmenin konusunun imkânsız olmaması da gerekir. Aksi takdirde sözleşme geçersiz kabul edilecek ve gerçekleştirmek istedikleri amaca taraflar ulaşamayacaktır.
Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlanmıştır. Taraflar yazılı veya sözlü olarak kurulan kira sözleşmesiyle birbirlerine karşı taahhütlerde bulunurlar. Temel olarak kiracı kira bedelini ödemeyi üstlenirken kiraya veren kiralananı kullanıma elverişli biçimde tutmayı üstlenir. Dolayısıyla toplumda böylesine bir önemi olan sözleşmelerin kamu düzeniyle ilgili olduğu kabul edilmektedir.
Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı
Kiralama faaliyeti barınma ve çalışma özgürlüğü gibi bir devleti yakından ilgilendiren konularla ilişkili olduğu için kanun koyucu kira sözleşmesi hükümlerini kamu düzeninden saymakta ve sözleşme özgürlüğünü kısıtlamaktadır. Öyle ki TBK’nın birçok maddesinde kiracı aleyhine düzenleme yasağı getirilmiştir. Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği ve dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği bu düzenlemeler arasındadır. Ek olarak kiraya verenin kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmak yükümlülüğünün kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği de açıkça düzenlenmiştir. Görüldüğü üzere kira sözleşmesi kamu düzeniyle yakından ilişkili kabul edildiğinden kira sözleşmesinde değişiklik yapılması birtakım sınırlamalara tabidir.
Tahkim ve Uyuşmazlığın Çözümü
Tahkim uyuşmazlığın hâkimler yerine seçilen hakemler tarafından çözüme kavuşturulmasıdır. Yani uyuşmazlık tarafların anlaşmasına bağlı olarak yetkiyi devrettikleri bir otorite tarafından çözümlenmektedir. Böylece, uyuşmazlık kısa sürede çözülmekte ve devlet mahkemelerindeki uzun bekleme süreleri olmamaktadır. Tabii ki bu hızın bedeli uyuşmazlığın çözümü için daha çok harcama yapılmasıdır. Mahkemeler fiyat olarak uygun ve erişilebilir hizmet sunarken tahkim yargılamasında hakemlere ayrı ücret verilmekte ve fiyat daha yüksek olmaktadır.
Her uyuşmazlık tahkime elverişli değildir. Yerli kişiler veya şirketler arasındaki tahkim, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda (HMK) düzenlenirken yabancılık unsuru içeren tahkim Milletlerarası Tahkim Kanunu’nda (MTK) düzenlenmektedir. Milletlerarası Tahkim Kanunu’nun tanımladığı anlamda yabancılık unsuru içermeyen ve tahkim yerinin Türkiye olarak belirlendiği uyuşmazlıklar hakkında HMK uygulanacaktır.
Tahkime Elverişlilik
Gerek MTK’da gerek HMK’da tahkime elverişlilik için iki şart düzenlenmiştir. Birincisi taşınmaz mallar üzerindeki ayni haklara ilişkin olmaması, ikincisi iki tarafın iradelerine tabi olmayan işlerden kaynaklanmamasıdır. Kira sözleşmeleri ayni hak oluşturmadığı için kira sözleşmelerinin tahkime elverişli olmadığını söylemek mümkün değildir. Nitekim bir Yargıtay kararında kira sözleşmesinde tahkim hükmü bulunması durumunda kiraya verenin bu düzenlemeyi atlayarak doğrudan dava açması yasaya uygun bulunmamış ve karar bu sebeple bozulmuştur.
“Gerek davacının dayandığı 01.08.2005 tarihli sözleşmenin 11. maddesinde, gerekse de davalının dayandığı 01.10.2005 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 7. maddesinde ihtilaf halinde Ticaret Odasından ve Esnaf Odasından 2 şer kişinin hakemliğine başvurulacağı kararlaştırılmıştır. Davalı tarafından yasal süresi içerisinde verilen cevap dilekçesinde, taraflar arasındaki ihtilaflarda hakeme başvurulacağı hususunu bildirerek itirazda bulunmuştur. Öncelikle Kira sözleşmesindeki tahkime ilişkin hüküm ve davalının bu yöndeki itirazının 1086 Sayılı HMUK'un 516 vd. maddeleri ve 6100 Sayılı HMK'nun 412 v.d maddeleri çerçevesinde değerlendirilmesi gerekirken, davalının bu yöndeki ilk itirazları değerlendirilmeden davanın esası hakkında karar verilmesi doğru değildir.”Yargıtay Kararı - 6. HD., E. 2012/9581 K. 2013/1334 T. 30.1.2013
Dolayısıyla tahkime elverişlilik açısından ikinci şarta, yani uyuşmazlık sonucu çözümü istenen konunun tarafların iradelerine tabi olup olmadığına bakmak gerekmektedir.
Kira Bedelinin Tespiti Davaları Bakımından Tahkime Elverişlilik
Yargıtay, kira tespit davalarında kira bedelinin belirlenmesini taraf iradelerinin dışında görmüştür. Bu sebeple üst mahkemeye göre kira sözleşmesine konulan tahkim şartı kira bedelinin belirlenmesinde işletilemeyecektir. Her ne kadar TBK 343’te “kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz” denilerek tarafların kira bedelinde değişiklik yapabileceği belirtiliyorsa da bir sonraki maddede artış oranına bir sınır getirilmesi tarafların serbest tasarruf yetkisini kısıtlamaktadır. Dolayısıyla Yargıtay’a göre kira bedelinin belirlenmesi iki tarafın serbest iradesine tabi olmadığı için tahkim şartına dahil edilememektedir.
Kamu düzenini ilgilendiren kira tespit uyuşmazlıklarının çözümü hakkındaki tahkim şartı HUMK.nun 518. maddesi hükmü gereğince geçersiz olacağından dava konusu kira uyuşmazlığının hakem heyeti tarafından görülmesi doğru değildir… HUMK.nun 518. maddesi gereğince, tahkim sözleşmesi yalnız tarafların arzularına tabi olan uyuşmazlıklar hakkında mümkündür. Bundan maksat, tarafların konusu üzerinde serbestçe tasarruf yetkilerinin bulunduğu uyuşmazlıklardır. Taraflar, aralarındaki uyuşmazlığı gidermek için serbestçe anlaşma yapabiliyorlar ve bu anlaşma mahkemenin kararına gerek olmaksızın geçerli ise, o uyuşmazlık hakkında tahkim sözleşmesi (ya da tahkim şartı) yapılabilir. Tarafların dava konusu üzerinde serbestçe tasarruf edemeyecekleri hallerde tahkim caiz değildir. Yargıtay’ın yerleşik uygulamalarına göre, kira bedelinin tespiti davalarında tahkim yoluna başvurulamaz. Kira tespiti hususu kamu düzenini ilgilendirdiği için, tarafların serbest iradeleri ile kira parasını kararlaştırmaları ancak belli ölçüler ve sınırlar dahilinde mümkündür. Dolayısıyla bu hususta tarafların tasarruf yetkileri sınırsız değildir. Kaldı ki kiracı, kiralayanın talep ettiği kira bedelini de ödemek zorunda değildir. O halde kamu düzenini ilgilendiren kira tespit uyuşmazlıklarının çözümü hakkındaki tahkim şartı HUMK.nun 518. maddesi hükmü gereğince geçersiz olacağından dava konusu kira uyuşmazlığının hakem heyeti tarafından görülmesi doğru değildir. Yargıtay 3. HD. 02.12.2004, E. 2004/13018, K. 2004/13409
Zorunlu arabuluculuk ile kira bedelinin tespiti davalarında TBK 344’teki sınır aşılabilmektedir. Bir diğer anlatımla kanun koyucu arabuluculuk yoluyla tarafların kendi iradeleriyle geçerli bir şekilde kira bedelini tespit edebileceklerini kabul etmiştir. Arabuluculuk yöntemiyle taraflar kendi iradeleriyle uyuşmazlığı giderebiliyorsa bir diğer alternatif uyuşmazlık yöntemi olan tahkimle de uyuşmazlık giderilebilecektir. Neticede Yargıtay içtihatları mahkemeleri bağlayıcı değildir ve değişen koşullara göre üst mahkemelerin yaklaşımı da güncellenebilecektir.
Tahliye ve Kira Alacağı Davaları Bakımından Tahkime Elverişlilik
Tahliye davalarının kamu düzeniyle yakın bir ilişkisi vardır. Çünkü barınma ihtiyacının sekteye uğraması toplumsal sorunlara ve huzursuzluklara yol açabilecektir. İşyeri tahliyeleri bakımından ise işsizlik ve tedarik zincirinde aksama gibi sorunlar çıkabilir. Tahliye ve kira alacağı davalarında, tahkim yoluna gidilemeyeceğine dair güncel kararlar bulunmamaktadır. Dolayısıyla içtihat bakımından bu konuda boşluklar mevcuttur. Yargıtay’ın tahliye davasına ilişkin bir kararında davalı taraf tahliye isteminde tahkim yoluna başvurulamayacağını belirtse de mahkemece bu iddia kabul edilmemiş ve uyuşmazlığın tahkimle çözülebileceği belirtilmiştir.
Davacı vekili, taraflar arasında imzalanan 25.6.2001 tarihli sözleşmenin 8.maddesinde sözleşmenin uygulanmasından doğabilecek ihtilafların hakemde görüleceğinin hükme bağlandığını, ihtilaf çıkması üzerine müvekkilinin ve davalının hakemlerini seçtiğini, üçüncü hakem üzerine de anlaşamadıklarını ileri sürerek üçüncü hakem tayinine karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı vekili cevabında, taraflar arasındaki sözleşmenin sona ermesi nedeniyle hakeme gidilemeyeceğini, uyuşmazlığın tahliyeden kaynaklandığını, tahliye davasında tahkim yoluna başvuramayacağını belirterek talebinin reddini istemiştir. Mahkemece, sözleşmenin feshinin haklı olup olmadığının ve oluşan zararın ne miktar olduğunun belirlenmesi yönündeki ihtilafın hakemde çözüleceği, üçüncü hakemin mahkemece belirleneceği gerekçesiyle 25.6.2001 tarihli sözleşme uyarınca üçüncü hakem olarak B.’un atanmasına karar verilmiş, karar davalı vekilince temyiz edilmiştir… Davalı vekilinin yerinde görülmeyen bütün temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan hükmün ONANMASINA… oybirliği ile karar verildi”Yargıtay 19. HD. 16.12.2004, E.2004/5413, K.2004/12656
Türk Borçlar Kanunu’na uygun olarak yazılmış ve kiracı aleyhine değişiklik getirmeyen bir sözleşme hükmünün tahkim yoluyla işletilebileceğini düşünüyoruz. Örneğin TBK 354’te “dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez” hükmü yer almaktadır. Kira sözleşmesinde dava sebeplerinin genişletilmesi emredici hükümlere aykırı olacağından, bu maddeye aykırı bir sözleşme hükmünün tahkime elverişli olmayacağı açıktır. Fakat geçerli bir sözleşmede tahkim şartı bulunuyorsa bunun işletilebileceğini düşünmekteyiz. Çünkü arabuluculuk ile dava öncesinde kira uyuşmazlıklarının çözüme kavuşturulabilmesi kıyasen tahkim ile de kira sözleşmesinin sona erdirilmesini ve kira alacaklarının talep edilmesini mümkün kılmaktadır. Üstelik bu durumda, kira sözleşmesiyle ilgili hükümler zorunlu arabuluculuğa tabi olmasına rağmen Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-18 fıkrası uyarınca zorunlu arabuluculuk hükümleri uygulanmayacaktır. Zira ilgili maddeye göre özel kanunlarda tahkim veya başka bir alternatif uyuşmazlık çözüm yoluna başvurma zorunluluğunun olduğu veya tahkim sözleşmesinin bulunduğu hâllerde, dava şartı olarak arabuluculuğa ilişkin hükümler uygulanmaz.
Sıkça Sorulan Sorular
SONUÇ
Kira ilişkisinde kiracının korunması, Türk hukukunda önemli bir ilkedir. Ancak yargının yavaş işlemesi ve yüksek enflasyon gibi nedenlerle kiracılar, kanuni üstünlüklerini kötüye kullanabilmektedirler. Bu durum alternatif uyuşmazlık yöntemleri ile sorunun hızlıca çözülmesi arzusunu artırmış ve kira sözleşmelerinin tahkim ile çözülmesini gündeme getirmiştir. Tahkim, tarafların iradelerine tabi olmayan konularda kullanılamaz. Yargıtay'a göre, kira bedelinin belirlenmesine dair uyuşmazlık tarafların serbest iradesine tabi olmadığı için tahkimle çözülemez. Ancak zorunlu arabuluculuk ile kira bedelinin tespitinde dava yoluna gidilmeden çözüme ulaşılabilmektedir. Bu sebeple kira tespit davalarında da tahkim şartı geçerli kabul edilebilir. Öte yandan bir tahliye davasında Yargıtay tahkim şartının geçerliliğine hükmetmiştir. Söz konusu içtihat ve arabuluculuk düzenlemeleri bir arada düşünüldüğünde tahliye ve kira alacağı davaları bakımından da tahkime gidilebileceği savunulabilir.
Konu hakkındaki sorularınız ve hukuki yardım için info@paldimoglu.av.tr üzerinden iletişime geçebilirsiniz.