GİRİŞ

Öngörülmeyen ulusal ve uluslararası gelişmeler, bir sözleşmenin koşullarını hazırlandığı döneme kıyasla oldukça ağır bir duruma getirebilir. Bunda enflasyonun, fiyat dalgalanmalarının, meydana gelen siyasi ve hukuksal gelişmelerin etkisi olabilir. İşte böyle durumlar ortaya çıktığında sözleşmeye tamamen bağlı kalmak hakkaniyete ters düşmekte ve tarafların anlaşamaması durumunda kira uyarlama davası açılmasını gerektirebilmektedir. Bu yazıda kira uyarlama davası ve şartları incelenecek ve sıkça sorulan sorulara yanıt verilecektir.

Kira uyarlama davası nedir?

Kira uyarlama davası, meydana gelen olağanüstü durumlar sebebiyle kira bedelinin değişen koşullara uyarlanmasını sağlayan bir davadır. Hem taşınır hem de taşınmaz kiraları için açılabilen kira uyarlama davası, kaynağını Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinden alır. Söz konusu maddeye göre sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkmalıdır. Ek olarak bu durum borcun yerine getirilmesinin istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmelidir.

Sözleşme özgürlüğü ve sözleşmeye bağlılık temel ilke olsa da sözleşme temelinin çöktüğü durumda, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması gerekir. Çünkü aksi durum adil olmayan koşullar yaratarak hakkaniyete aykırı düşer. Kira sözleşmesinin kira bedeli hükmünün uyarlanmasını içeren kira uyarlama davası, işlem temelini yeniden kuvvetlendirmeyi ve değişen koşullara uyum sağlamayı amaçlar.

Kira uyarlama davasının şartları nelerdir?

Kira uyarlama davası şartları kira tespit davası kadar sıkı olmayan bir dava türüdür. Kira tespit davasının aksine, kira uyarlama davası 5 yıl şartına sahip değildir. Çünkü kira uyarlama davasının temelini önceden öngörülmeyen olağanüstü durumların ortaya çıkması oluşturur. Bu durumda, sözleşmenin bir tarafına aşırı yük binmiş olacağından yapılan kira sözleşmesi hakkaniyete aykırı bir durum doğurur ve sözleşmenin uyarlanmaması dürüstlük kuralına aykırı düşer. Kira uyarlama davasının temel olarak 4 şartı vardır:

1- Önceden öngörülmeyen olağanüstü durumların ortaya çıkması

Kira uyarlama davasının en önemli şartlarından birisi sözleşmenin uyarlanmasını gerektirecek olağanüstü durumların ortaya çıkması ve bunların sözleşmenin kuruluş aşamasında öngörülememiş olmasıdır. Öte yandan öngörülemeyen durumun öngörülebilir olmaması da gerekmektedir. Örneğin; Türkiye’de 2021 yılı sonunda faiz indirimlerine başlanmış ve indirimlerin devam edeceği dile getirilmiştir. Bu durumda 2021’in son aylarında yapılan bir kira sözleşmesinde, tarafların Türk Lirası cinsinden belirledikleri kira bedelinin çok düşük kaldığından bahisle kira bedelinin uyarlanması talebinde bulunmak hakkaniyete uygun düşmeyecektir.

2- Durumun davacı taraftan kaynaklanmaması

Hiç kimse kendi kusurundan faydalanamaz ilkesi hukukun temel ilkeleri arasında yer alır. Bu ilke kira uyarlama davalarına da sirayet etmiş ve taraflar arasındaki menfaat dengesi bu suretle korunmaya çalışılmıştır. Kira uyarlama davası şartları arasında yer alan bu düzenleme kötü niyetli tarafın bilerek ve isteyerek kendi lehine bir durum yaratarak hakkını kötüye kullanmasını engellemektedir. Örneğin, COVID-19 döneminde kapalı alanlarda maske şartı olmasına rağmen, bu şartı kasten yerine getirmeyip işletmenin karantinaya alınmasına sebep olan kiracı, işletmenin karantinaya alınmasından bahisle olağanüstü durumun çıktığını ileri sürerek kira uyarlama davası açamayacaktır.

3- Mevcut şartlarda sözleşmeyi sürdürmenin çok zor olması

Ortaya çıkan olağanüstü durum sebebiyle, taraflar arasındaki denge öylesine bozulmuş olabilir ki diğer taraftan sözleşmenin sürdürülmesi beklenemez. Bunun sonucu olarak kira uyarlama davası şartları artık çekilemez hâle gelen sözleşmenin uyarlanması için başvurulabilecek bir yol olacaktır.

4- Kira bedelinin uyarlanması için borcun yerine getirilmemiş olması gerekir

Kira sözleşmeleri süreklilik arz eden sözleşmelerdir. Dolayısıyla kiraya veren, taşınmazı sözleşme süresince kiraya verdiği özelliklerde bulundurmak, kiracı da kira bedelini ödemek zorundadır. Sözleşmenin sona erdiği durumlarda tarafların borçları da sona ermiş olur. Böyle bir durumda kira bedelinin uyarlanması talebinde bulunmak geçersiz bir talep olacaktır, çünkü ayakta duran bir sözleşme artık mevcut değildir. Öte yandan, kiraya veren veya kiracı borcunu henüz yerine getirmemiş veya yerine getirmenin aşırı zorlaşmasından doğan haklarını saklı tutarak yerine getirirse kira bedelinin uyarlanması talebinde bulunabilecektir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira uyarlama davası nasıl açılır?
Kira uyarlama davası yetkili ve görevli mahkemeye bir dilekçe verilmesi yoluyla açılır. Olguların doğru değerlendirilmesi, taleplerin doğru aktarılması, mevzuat ve içtihadın doğru kullanılması oldukça önemli olup yapılan hatalar çok büyük zaman ve para kayıplarına yol açabilmektedir. Bu sebeple gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukatlık bürosuyla iletişime geçmeniz önerilir.  
Kira uyarlama davası hangi mahkemede açılır?
Kira uyarlama davasında yetkili ve görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir.
Kira uyarlama davasını kimler açabilir?
Kira bedelinin uyarlanması davasını, sonradan ortaya çıkan durumun aleyhine olduğu taraf açar. Neticede bu dava hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilmektedir.
Kira bedelinin uyarlanması davası ne zaman açılır?
 Kira bedelinin uyarlanması davası her zaman açılabilir, fakat taraflar arasındaki dengeyi bozacak olağanüstü durumların ortaya çıkmış bulunması gerekmektedir.
Kira uyarlama davası masrafları kim tarafından ödenir?
Her davada olduğu gibi kira uyarlama davasında da davayı açan taraf masrafları öder ve dava sonucunda bu masrafları davayı kaybeden taraftan alır.
Kira uyarlama davası 5 yıl şartına tabi midir?
Hayır, kira tespit davasının aksine kira uyarlama davası 5 yıl şartına tabi değildir. Önemli olan önceden öngörülemeyen veya öngörülemez olayların ortaya çıkmasıdır.
Kira uyarlama davası arabuluculuğa tabi mi?
Evet, 7. Yargı Paketi olarak da bilinen 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda düzenlemeler yapılmış ve kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Düzenleme 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe gireceğinden bu tarihten sonra açılacak davalarda arabuluculuğa başvurmak zorunludur.

SONUÇ

Yargıtay 3. HD. Esas: 2021/5067 Karar: 2021/7930 Karar Tarihi: 07.09.2021 bilgilerini haiz kararda da ifade edildiği gibi “Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır.” Fakat sonradan ortaya çıkan durumlar sözleşmeye bağlı kalınmasını taraflar için çekilmez kılabilmektedir. Bu durumu gidermek için başvurulan yöntemlerden birisi olan kira uyarlama davası, olağanüstü durumların borçlu tarafından meydana getirilmemesi, mevcut şartlarda sözleşmeyi sürdürmenin aşırı yük getirmesi ve borçlunun borcunu koşulsuz ifa etmemiş olması durumunda açılabilmektedir. Kira uyarlama davasının sorunları gidermeyeceği kanaatindeyseniz kiracıyı evden çıkarmak da başka bir yöntem olarak karşımıza çıkmaktadır.  Kiracıyı tahliye etmek veya kira bedelinin rayice göre düşük kaldığı durumlarda kira bedelinin tespiti davası veya kira uyarlama davası açmak için bir gayrimenkul avukatına danışmak sorunlarınızın hızla çözülmesini sağlayabilir.  

Konu hakkındaki sorularınız ve hukuki yardım için info@paldimoglu.av.tr üzerinden iletişime geçebilirsiniz.

Yorum Yaz