Kiracının Ödemediği Faturalardan Kiraya Verenin Sorumluluğu

Giriş

Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen kira sözleşmesi, tarafların birbirine uygun ve karşılıklı irade beyanlarıyla kurulur. Hem kiracı hem de kiraya veren, bu sözleşmenin kurulmasıyla borç altına girer. Kiracının temel borcu; kararlaştırılan kira parasını ödemek; kiraya verenin temel borcu ise kiralanan şeyi sözleşmeye uygun olarak teslim etmektir. Ayrıca, kiraya veren sözleşme boyunca kiralananı bu durumda bulundurmakla da yükümlüdür.

Aboneliklerin usule uygun kullanılması

Kural olarak Türk hukuk sistemine sözleşme serbestisi ilkesi hâkimdir. Bu sebeple, faturaların kira ücretine dâhil olduğu taraflarca kararlaştırılabilir. Ancak, uygulamada faturalar sözleşme dışı bırakılmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 341. maddesine göre, sözleşme hükmü veya aksine yerel adet yoksa ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerinden kiracı sorumludur. Dolayısıyla kiracının başkasına ait aboneliği kullanması usulsüz kullanım oluşturacaktır.

Bu durum elektrik faturaları bakımından Elektrik Piyasası Tüketici Hizmetleri Yönetmeliği’nin 48. maddesinde “Kendi adına perakende satış sözleşmesi veya ikili anlaşması olmadan daha önceki tüketici adına düzenlenen ödeme bildirimlerini ödemek suretiyle elektrik enerjisi tüketmesi,… hallerinde, usulsüz elektrik enerjisi tüketmiş sayılır” şeklinde ifade bulmuştur. Yani elektrik faturasını ödemeyen kiracı gibi faturalarını ödeyen kiracı da usulsüz elektrik tüketmiş olur.

Aynı şekilde, Doğal Gaz Piyasası Dağıtım ve Müşteri Hizmetleri Yönetmeliği’nin 53. maddesinde, “Müşterinin … kendi adına sözleşme yapmadan daha önce aynı adresteki müşteri adına doğal gaz kullanması… hâllerinde dağıtım şirketi tarafından usulsüz doğal gaz kullanım işlemi yapılır” denilmektedir. Burada da görüleceği üzere, sorumluluk doğalgaz faturasını ödemeyen kiracı ile sınırlı değildir.

Aboneliğin usulsüz kullanımının yaptırımı

Usulsüz kullanım yapan kiracılara anılan yönetmelikler gereği kesinti ve para cezası gibi yaptırımlar uygulanır. Örneğin, Elektrik Piyasası Tüketici Hizmetleri Yönetmeliği’nin 48. maddesine göre usulsüz kullanım yapan tüketiciye aboneliği üzerine alması için 15 günlük süre verilir ve kesme ihbarı bırakılır. Bu süre içinde aboneliği üzerine almayan tüketiciden kesme-bağlama ücretinin 5 katı ücret tahsil edilir ve elektriği kesilir. Dolayısıyla, kiracıların faturaları üzerine alması en başta kendi yararlarına olacaktır. Çünkü yaptırım yoluna yalnızca kiracı faturaları ödemezse başvurulacağı akla gelse de, bu yanlış bir düşünce olup faturalarını düzenli ödeyen kiracılar da usulsüz kullanımdan sorumludur.

Öte yandan, abonenin sorumluluğu kiralanan yerdeki tesisatı kullanmasa dahi devam eder. Yani önceki kiracı veya kiraya veren abone ise ve abone olmayan kiracı faturaları ödemezse abone faturaların ödenmemesinden sorumludur. Bu sorumluluk, Elektrik Piyasası Tüketici Hizmetleri Yönetmeliği’nin 31. maddesinde “Tüketici, perakende satış sözleşmesi kapsamındaki haklarını veya yükümlülüklerini önceden görevli tedarik şirketinin yazılı onayını almaksızın başkalarına devir, temlik ve rehin edemez” şeklinde ifade bulmuştur. Yani abone ile tedarik şirketi arasında imzalanan sözleşme gereği kullanma veya fesih hakkı sözleşmeye imza atan aboneye aittir ve yazılı onay alınmadan devredilemez.

Ödenmeyen faturalardan sorumluluk

Kiracı faturaları ödemezse veya kiracı faturayı ödemeden giderse borçtan kimin sorumlu olacağı konusu yargıya öteden beri taşınmaktadır. Aboneliğin fatura ödemeyen kiracı üzerine olduğu durumda kiraya verenin ödenmeyen faturalardan sorumlu olmayacağı açıktır. Çünkü kiraya veren abonelik sözleşmesinin tarafı değildir ve sözleşmeler kural olarak yalnızca taraflar aleyhine borç doğurur.

Abone veya kefil olmadığı hâlde bir kişiyi başkasının borcundan sorumlu tutmak hukuka aykırıdır. Sözleşme yapma mecburiyeti altındaki tedarik şirketlerinin bunun aksi yönde hareket ederek abone borçlarını sorumlu olmayan kişilerden istemesi ve borç ödenmedikçe hizmet vermemesi hem cezai hem de hukuki sorumluluk doğurur.

Kiraya verenin veya önceki kiracının abonelik sözleşmesini feshetmeden taşınmazı terk ettiği durumlar olabilir. Bu durumda, bu kişiler faturada abone olarak gözükmeye devam eder ve faturalarını ödemeyen kiracı ile borçtan birlikte sorumlu olur. Birçok yargı kararında elektrik faturasını ödemeyen kiracı ile abonenin borçtan birlikte sorumlu olduğu ifade edilmiştir. Aynı durum, doğalgaz faturasını ödemeyen kiracı söz konusu olduğunda da geçerlidir. Örneğin; Yargıtay’ın bir kararında[1] “Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun ve Dairemizin istikrar kazanmış uygulamasına göre; abonelik iptal ettirilmedikçe o abonelik üzerinden tüketilen su, elektrik ve doğalgaz bedelinden fiili kullanıcı ile birlikte abone de müteselsilen sorumludur” denilmektedir. Yani fatura abonesi kiraya veren, fiili kullanan durumundaki kiracı faturaları ödemezse borçtan sorumlu olacaktır. Benzer şekilde başka bir kararda[2], su faturasını ödemeyen kiracı ile abonenin borçtan birlikte sorumlu olduğu yinelenmiş ve abonenin taşınmazı terk etse de sorumluluktan kurtulamayacağı belirtilmiştir.

Özetle, fesih işlemini gerçekleştirmeyen abone, sözleşmeye aykırı davranmakta ve faturasını ödemeyen kiracı ile birlikte sorumlu olmaktadır. Birlikte sorumluluk söz konusu olduğu için kiracı faturaları ödemezse abone faturaların bir kısmından sorumlu tutulabileceği gibi hepsinden de sorumlu tutulabilir. Bu seçim, sözleşme alacaklısı olan tedarik şirketlerine bırakılmıştır.

Kiracı faturaları ödemezse izlenecek yol ne olmalı?

Kiracı faturaları ödemezse ve abone değilse kiraya veren ilk olarak kiracı ile iletişime geçip kiracıdan faturaları üzerine almasını isteyebilir. Bu işe yaramadığı takdirde tedarik firmalarına ihbarda bulunulabilir. İhbarı alan tedarik firmaları kiracıya süre verir ve gerekli işlemleri yapar. Kiracı faturayı ödemeden giderse veya aboneye karşı icra takibi başlatıldıysa abone fatura borcunu ödemek zorundadır. Örneğin, ödenmemiş doğalgaz faturası varsa kiraya veren borcu öder ve doğalgaz faturasını ödemeyen kiracı aleyhine icra takibi başlatabilir. Faturasını ödemeyen kiracı takibe itiraz ederse kiraya veren itirazın iptali davası açabilir. Bu durumda, fiili kullananın kiracı olduğu ispatlanarak icra takibine devam edilmesi sağlanabilir.

Öte yandan kiracı faturaları ödemeyi sürekli geciktiriyor ve bu da komşuların veya mülk sahibinin haklarına zarar getiriyorsa kiracıyı evden çıkarmak en doğru yol olacaktır. Kiracıyı tahliye etmek veya kira bedelinin rayice göre düşük kaldığı durumlarda kira tespit davası veya kira uyarlama davası açmak için bir gayrimenkul avukatına danışmak sorunlarınızın hızla çözülmesini sağlayabilir.

Konu hakkındaki sorularınız ve hukuki yardım için info@paldimoglu.av.tr üzerinden iletişime geçebilirsiniz.

[1] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2019/3938 K. 2020/629 T. 3.2.2020

[2] Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2006/11684 K. 2006/15762 T. 20.11.2006