Yatırım fonu yoluyla Türk vatandaşlığı, yabancı yatırımcılara doğrudan taşınmaz satın almaya veya sermayelerini geleneksel bir banka mevduatında tutmaya alternatif bir yatırım seçeneği sunmaktadır. Mevcut düzenlemeler kapsamında, uygun bir Gayrimenkul Yatırım Fonu (GYF) veya Girişim Sermayesi Yatırım Fonu (GSYF) katılma paylarına en az 500.000 USD veya karşılığı döviz tutarında yatırım yapan ve bu katılma paylarını en az üç yıl süreyle elinde tutan yabancı yatırımcılar Türk vatandaşlığına başvurma hakkı elde edebilir. Yatırımın vatandaşlık için gerekli şartları sağlayıp sağlamadığı Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından tespit edilmektedir.
Yatırım fonu seçeneği, özellikle dayanak yatırımları doğrudan yönetmeden profesyonel portföy yönetiminden yararlanmak ve Türkiye’deki gayrimenkullere veya şirketlere yatırım yapmak isteyen yabancı yatırımcılar açısından öne çıkmaktadır. Seçilen fonun niteliğine bağlı olarak yatırım; gelir getiren gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı yatırımlara, özel olarak düzenlenen fon yapıları aracılığıyla belirli geliştirme projelerine veya Türkiye’deki şirketlere yapılan girişim sermayesi yatırımlarına erişim sağlayabilir. Bu makalede, Türkiye’de yatırım fonlarının neden tercih edilebileceği, Gayrimenkul Yatırım Fonları ve Girişim Sermayesi Yatırım Fonlarının temel özellikleri, 500.000 USD tutarındaki vatandaşlık yatırımının şartları, yatırım süreci ve üç yıllık elde tutma süresi boyunca dikkate alınması gereken başlıca hukuki ve finansal hususlar ele alınmaktadır.
Neden Türkiye’de Yatırım Fonları Aracılığıyla Yatırım Yapılmalı?
Türkiye, yabancı yatırımcılara büyük ve çeşitlendirilmiş bir ekonomiye yatırım yapma imkânı sunarken, uygun yatırım fonu katılma paylarının istisnai Türk vatandaşlığı başvurusuna esas teşkil etmesine de olanak tanımaktadır. Doğrudan mülk yönetimi veya bir işletmenin faaliyetlerine bizzat katılmak istemeyen yatırımcılar açısından yatırım fonları, profesyonel şekilde yönetilen ve düzenlemeye tabi bir alternatif oluşturmaktadır.
Gayrimenkul Yatırım Fonları; yatırımcının tek tek taşınmaz satın alıp yönetmesine gerek kalmaksızın konut, ticari gayrimenkul, lojistik, turizm ve diğer uygun gayrimenkul yatırımlarına erişim sağlayabilir. Girişim Sermayesi Yatırım Fonları ise fonun yatırım politikasına bağlı olarak teknoloji, üretim, enerji, e-ticaret ve diğer büyüme odaklı sektörlerde faaliyet gösteren Türk şirketlerine ve girişim yatırımlarına erişim imkânı sunmaktadır.
Bu yapı, vatandaşlık için yapılan yatırımın üç yıl boyunca korunması gerektiği dikkate alındığında daha da önem kazanmaktadır. Yatırımcı, 500.000 USD tutarındaki sermayeyi yalnızca vatandaşlık amacıyla bloke edilmiş bir tutar olarak değerlendirmek yerine, üç yıllık süre boyunca değer artışı veya dağıtım geliri elde etme potansiyeli bulunan bir yatırım aracına yönlendirebilir. Bununla birlikte yatırımın ticari sonucu; seçilen fona, fon portföyüne, dayanak yatırımların performansına ve fon yöneticisinin izlediği stratejiye bağlıdır.
Yatırım Fonu Yoluyla Vatandaşlığın Temel Özellikleri
Yatırım fonu seçeneği, Türk vatandaşlığına uygun bir yatırımı profesyonel şekilde yönetilen sermaye piyasası araçlarıyla bir araya getirir. Yatırımcı, doğrudan bir taşınmaz seçmek veya bir Türk şirketinin yönetimine katılmak yerine, yetkili bir portföy yönetim şirketi tarafından yönetilen yatırım fonunun katılma paylarını satın alır. Fonun dayanak varlıkları, ihraç belgelerinde ve yatırım stratejisinde belirlenen esaslar doğrultusunda profesyonel olarak yönetilir.
Çeşitlendirme de bu yatırım yönteminin önemli özelliklerinden biridir. Seçilen fona bağlı olarak portföy, birden fazla gayrimenkulden, gayrimenkule dayalı yatırımlardan veya Girişim Sermayesi Yatırım Fonlarında farklı şirket ve projelere yapılan yatırımlardan oluşabilir. Ayrıca özel olarak düzenlenen bazı Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları, uygun gayrimenkul geliştirme projelerine yatırım imkânı sağlayabilir. Bu fonların, gayrimenkul geliştirme ve inşaat faaliyetlerini doğrudan yürütmeleri bakımından sınırlamalara tabi olan klasik Gayrimenkul Yatırım Fonlarından ayrılması gerekir.
Yatırım getirisi, fon katılma paylarının değer kazanmasından ve fon dokümanlarının izin verdiği durumlarda fondan yapılan dağıtımlardan kaynaklanabilir. Ancak herhangi bir getiri garantisi bulunmamaktadır. Bu nedenle vatandaşlığa uygunluğun yanı sıra fon yöneticisinin niteliği, dayanak portföy, ücretler, yatırım süresi ve fondan çıkış mekanizması da yatırım yapılmadan önce birlikte değerlendirilmelidir.
Taşınmaz yoluyla Türk vatandaşlığı, bireysel emeklilik sistemi yoluyla Türk vatandaşlığı veya banka mevduatı yoluyla Türk vatandaşlığı gibi farklı yatırım seçeneklerini karşılaştıran yatırımcılar ayrıca Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı başlıklı çalışmamızı inceleyebilir.
Gayrimenkul Yatırım Fonları ve Girişim Sermayesi Yatırım Fonları
Türk vatandaşlığına ilişkin düzenlemeler kapsamında hem Gayrimenkul Yatırım Fonu hem de Girişim Sermayesi Yatırım Fonu katılma payları, yatırım fonu yoluyla vatandaşlık için uygun yatırım araçları arasında yer almaktadır. Asgari yatırım tutarı, üç yıllık elde tutma süresi ve diğer düzenleyici şartların sağlanması hâlinde her iki fon türüne yapılan yatırım da vatandaşlık başvurusuna esas teşkil edebilir.
Gayrimenkul Yatırım Fonları
Gayrimenkul Yatırım Fonları, yatırımcının doğrudan belirli bir taşınmaz satın almasına gerek kalmaksızın Türkiye’deki gayrimenkul piyasasına yatırım yapmasına imkân sağlar. Bu fonlar, yetkili portföy yönetim şirketleri tarafından kurulup yönetilmekte ve Türk sermaye piyasası mevzuatının izin verdiği varlıklardan oluşan portföylere yatırım yapmaktadır.
Vatandaşlık yatırımcısı açısından bu yapı, doğrudan taşınmaz sahipliğinin beraberinde getirdiği birçok operasyonel yükü ortadan kaldırır. Yatırımcının bizzat bir daire seçmesi, tapuda taşınmaz devri gerçekleştirmesi, kiracılarla ilgilenmesi veya fon portföyündeki taşınmazların günlük yönetimini üstlenmesi genellikle gerekmez. Yatırımcı fonun katılma paylarına sahip olurken, dayanak varlıkların mülkiyeti veya yatırımı fon bünyesinde bulunur.
Fonların yatırım stratejileri birbirinden önemli ölçüde farklılık gösterebilir. Bazı fonlar ticari gayrimenkullere, konutlara, lojistik tesislerine, turizm varlıklarına veya gelir getiren gayrimenkul portföylerine odaklanabilir. Ayrıca özel düzenlemelere tabi Proje Gayrimenkul Yatırım Fonları belirli geliştirme projelerine yönelik olarak yapılandırılabilir. Bu nedenle yatırımcıların tüm Gayrimenkul Yatırım Fonlarını ekonomik açıdan aynı kabul etmek yerine fonun ihraç belgelerini, portföy yapısını, değerleme yöntemini, ücretlerini ve çıkış koşullarını ayrı ayrı incelemesi gerekir.
Girişim Sermayesi Yatırım Fonları
Girişim Sermayesi Yatırım Fonları, esas olarak gayrimenkul yerine Türkiye’deki şirketlere ve girişim sermayesi yatırımlarına erişim sağlar. Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında, belirli istisnalar saklı kalmak üzere, Girişim Sermayesi Yatırım Fonlarının toplam değerinin kural olarak en az %80’inin girişim sermayesi yatırımlarından oluşması gerekmektedir.
Fonun yapısına bağlı olarak portföyde limited şirketlere, anonim şirketlere, büyüme aşamasındaki işletmelere, halka açık olmayan şirketlere ve diğer uygun girişimlere yapılan yatırımlar bulunabilir. Bazı fon yapılarında, ilgili mevzuat kapsamında izin verilen finansman araçları vasıtasıyla da girişimlere yatırım yapılması mümkündür.
Bu nedenle Girişim Sermayesi Yatırım Fonlarının getiri ve risk profili Gayrimenkul Yatırım Fonlarından önemli ölçüde farklı olabilir. Dayanak şirketlerin güçlü performans göstermesi hâlinde GSYF'ler daha yüksek büyüme potansiyeli sunabilir; buna karşılık işletme riski, değerleme riski ve likidite riski de daha yüksek olabilir. Bu nedenle yatırım yapılmadan önce fonun gerçek yatırım stratejisi ve portföyü ayrıntılı olarak değerlendirilmelidir.
Yatırım Fonu ile Türk Vatandaşlığının Şartları
Yabancı bir yatırımcı, uygun bir Gayrimenkul Yatırım Fonu veya Girişim Sermayesi Yatırım Fonu katılma paylarına en az 500.000 USD veya karşılığı döviz tutarında yatırım yaparak ve bu yatırımı kesintisiz şekilde en az üç yıl boyunca elinde tutarak Türk vatandaşlığına başvurma hakkı kazanabilir.
Yatırımın vatandaşlık için gerekli şartları taşıyıp taşımadığının tespitinden Sermaye Piyasası Kurulu sorumludur. Yatırımcıya ait katılma payları ve vatandaşlık blokajı ise Merkezi Kayıt Kuruluşu (MKK) nezdinde kaydedilir.
En Az 500.000 USD Yatırım
Vatandaşlık için yapılacak yatırımın en az 500.000 USD veya karşılığı döviz tutarında olması gerekir. Mevcut prosedüre göre ilgili döviz, Türkiye’de faaliyet gösteren bir bankaya satılır ve banka tarafından Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasına devredilir. Döviz dönüşümü sonucunda elde edilen Türk lirası ile vatandaşlığa uygun fon katılma payları satın alınır.
Mevzuattaki şartların sağlanması kaydıyla yatırım birden fazla alım işlemiyle gerçekleştirilebilir. Asgari yatırım tutarına ulaşılıp ulaşılmadığı, söz konusu tutarın tamamlandığı alım işlemleri esas alınarak değerlendirilir. Döviz kuru ve işlem tarihleri hesaplamayı etkileyebileceğinden, para transferleri ve fon alımlarının vatandaşlık yatırımı tamamlanmadan önce doğru şekilde yapılandırılması önem taşımaktadır.
Üç Yıl Elde Tutma Şartı
Asgari yatırım şartı sağlandıktan sonra, vatandaşlığa esas teşkil eden katılma paylarının üç yıl boyunca kesintisiz olarak elde tutulması gerekir. Yatırımcının bu süre içinde satış veya devir yoluyla kendi iradesiyle yatırım tutarını azaltmaması gerekir.
Yatırımın USD karşılığının döviz kuru hareketleri nedeniyle sonradan 500.000 USD’nin altına düşmesi tek başına vatandaşlık şartının kaybedilmesine yol açmaz. Benzer şekilde, yatırımcının iradesinden bağımsız olarak fonun işleyişinden kaynaklanan bazı değer veya katılma payı azalmaları da yatırım şartını ihlal etmeyebilir. Fon dokümanlarına uygun olarak yapılan belirli nakit dağıtımları, katılma payı iadeleri veya tasfiyeye bağlı işlemler bunlara örnek olabilir.
SPK ve MKK Süreçleri
Vatandaşlığa esas fon katılma payları Merkezi Kayıt Kuruluşu nezdinde kaydedilir. Vatandaşlık başvurusu bakımından ilgili katılma payları, MKK sisteminde oluşturulan özel Vatandaşlık Blokaj Alt Hesabına aktarılır.
Yatırımcının MKK kayıt bilgileri ve fon katılma payı sahipliğine ilişkin veriler, vatandaşlığa uygunluk başvurusu incelenirken Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kullanılır. MKK ayrıca yatırımın gerekli üç yıllık süre boyunca korunup korunmadığını takip eder.
Vatandaşlığa esas katılma payları üzerinde, üç yıllık elde tutma yükümlülüğüyle bağdaşmayan işlemler veya kısıtlamalar bulunmamalıdır. Yatırımcının katılma payları üzerindeki mülkiyet veya tasarruf yetkisini etkileyen rehin, haciz, ihtiyati tedbir veya benzeri takyidatlar üç yıllık şartın sağlanmadığı sonucuna yol açabilir. Bu nedenle fon yatırımının yalnızca ilk vatandaşlık başvurusu sırasında değil, üç yıllık süre boyunca takip edilmesi gerekir.
Yatırım Fonu ile Vatandaşlık Süreci Nasıl İşler?
Yatırım fonu yoluyla vatandaşlık süreci; seçilen fon, Türkiye’deki banka veya yatırım kuruluşu, MKK, Sermaye Piyasası Kurulu ve göç ve vatandaşlık makamları arasında koordinasyon gerektirir. Bu nedenle 500.000 USD tutarındaki yatırım transfer edilmeden önce işlemlerin doğru şekilde yapılandırılması önemlidir. Fon, finansal kuruluşlar, MKK, SPK ve ilgili kamu makamları arasındaki işlemlerin birbirine bağlı olması nedeniyle, deneyimli bir vatandaşlık avukatı ile çalışılması yatırımın en baştan vatandaşlık şartlarına uygun şekilde yapılandırılmasına ve başvurunun her aşamasının doğru sırayla yürütülmesine yardımcı olabilir.
1. Vatandaşlığa Uygun Yatırım Fonunun Seçilmesi
Yatırımcı öncelikle vatandaşlık yatırımı için uygun bir Gayrimenkul Yatırım Fonu veya Girişim Sermayesi Yatırım Fonu belirler. Ancak fonun vatandaşlık için uygun olması tek başına seçim kriteri olmamalıdır.
Portföy yönetim şirketi, fonun yatırım stratejisi, dayanak yatırımları, mevcutsa geçmiş performansı, ücret ve kesintileri, dağıtım politikası, vadesi, geri alım koşulları ve çıkış mekanizması da incelenmelidir. Bir fonun Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemelerine tabi olması, yatırım performansına ilişkin herhangi bir garanti anlamına gelmez.
2. Gerekli Hesapların Açılması ve Fon Katılma Paylarının Satın Alınması
Yatırımcı, Türkiye’de gerekli banka ve yatırım hesabı altyapısını oluşturur ve uygulanabilir olduğu ölçüde müşteri tanıma (KYC), nitelikli yatırımcı ve fonların kaynağına ilişkin prosedürleri tamamlar. Vatandaşlık için kullanılacak döviz daha sonra Türkiye’de faaliyet gösteren bir banka aracılığıyla Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasına satılır. Döviz dönüşümü sonucunda elde edilen Türk lirası ile seçilen uygun fonun katılma payları satın alınır. Fon alım işleminin, yürürlükteki değerleme ve döviz kuru kuralları çerçevesinde 500.000 USD tutarındaki yasal eşiğin karşılandığından emin olunacak şekilde yapılandırılması gerekir.
3. Üç Yıllık Vatandaşlık Blokajının Tesis Edilmesi
Vatandaşlığa esas katılma payları yatırımcının hesabına geçtikten sonra, ilgili yatırım kuruluşu aracılığıyla vatandaşlık blokajının tesis edilmesi için başvuru yapılır. Uygun katılma payları MKK nezdindeki Vatandaşlık Blokaj Alt Hesabına aktarılır ve vatandaşlık başvurusu bakımından üç yıllık elde tutma yükümlülüğüne tabi hâle gelir.
Blokaj, katılma paylarının her durumda teknik olarak satılamayacağı anlamına gelmez. Yatırımcı blokajın kaldırılmasını talep edebilir. Ancak üç yıllık zorunlu süre dolmadan blokajın yatırımcının talebiyle kaldırılması ve vatandaşlığa esas katılma paylarının elden çıkarılması, yatırım şartının artık sağlanmamasına ve durumun yetkili makamlara bildirilmesine neden olabilir.
4. SPK Uygunluk Tespitinin Alınması
Yatırımcı daha sonra Sermaye Piyasası Kurulundan vatandaşlık yatırımına ilişkin uygunluk tespitinin alınması için gerekli başvuru sürecini tamamlar. Başvuru; yatırımcının kimlik bilgileri, MKK kayıtları ve vatandaşlığa esas fon yatırımına ilişkin bilgileri içerir.
Sermaye Piyasası Kurulu, yatırım tutarı, katılma paylarının yatırımcıya ait olup olmadığı ve vatandaşlık blokajının mevcut olup olmadığı konusunda MKK'dan teyit alır. Gerekli şartların sağlandığının tespit edilmesi hâlinde uygunluk belgesi düzenlenir ve vatandaşlık sürecinin ikamet izni aşamasına geçilebilir.
5. İkamet İzni ve Vatandaşlık Başvurusu
Vatandaşlığa esas yatırım tamamlandıktan ve uygunluk belgesi alındıktan sonra yatırımcı, yatırımcılar için öngörülen kısa dönem ikamet izni başvurusunu yapar ve ardından istisnai Türk vatandaşlığı başvurusunda bulunur. Süreç genel olarak yatırımın tamamlanması, MKK vatandaşlık blokajının tesis edilmesi, SPK uygunluk belgesinin alınması, yatırımcı ikamet izni ve Türk vatandaşlığı başvurusu sırasını takip eder.
Üç Yıllık Elde Tutma Süresinin Sonunda Ne Olur?
Yatırımcı, vatandaşlığa esas fon yatırımını zorunlu üç yıllık süre boyunca kesintisiz şekilde muhafaza ettiğinde vatandaşlık bakımından elde tutma yükümlülüğünü tamamlamış olur. Bu sürenin ardından ilgili fonun dokümanları ve Türk sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde katılma paylarının geri alınması, devredilmesi veya başka şekilde elden çıkarılması değerlendirilebilir.
Ancak vatandaşlık için öngörülen üç yıllık sürenin tamamlanmış olması, yatırımın hemen nakde çevrilebileceği anlamına gelmez. Gayrimenkul Yatırım Fonları ve Girişim Sermayesi Yatırım Fonlarının kendi vade tarihleri, geri alım dönemleri, devir kısıtlamaları veya çıkış mekanizmaları bulunabilir. Üç yıllık sürenin sonunda sermayesini hemen geri almak isteyen bir yatırımcı, bu nedenle fon katılma paylarını satın almadan önce fonun çıkış koşullarını dikkatle incelemelidir. Başka bir ifadeyle, vatandaşlık bakımından zorunlu üç yıllık süre sona ermiş olsa dahi yatırımın ekonomik vadesi daha uzun olabilir.
Konu hakkındaki sorularınız ve hukuki yardım için info@paldimoglu.av.tr üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
