Gayrimenkul yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı, alternatif bir vatandaşlık edinmek isteyen yabancıların en sık başvurduğu yatırım seçeneklerinden biridir. Mevcut düzenlemeler uyarınca yabancı bir yatırımcı, en az 400.000 ABD doları değerinde uygun bir taşınmaz satın alması ve bu taşınmazı üç yıl boyunca satmamayı taahhüt etmesi hâlinde Türk vatandaşlığına hak kazanabilir. Yatırım konut veya ticari taşınmaz üzerinden gerçekleştirilebileceği gibi, ilgili şartların sağlanması kaydıyla birden fazla taşınmaz da kullanılabilir. Bununla birlikte, asgari yatırım tutarına ulaşılması, taşınmazın veya işlemin vatandaşlık başvurusuna uygun olacağını tek başına garanti etmez.
Bu nedenle vatandaşlık amacıyla gerçekleştirilecek bir taşınmaz ediniminin hem gayrimenkul yatırımı hem de düzenlemeye tabi bir göçmenlik işlemi olarak değerlendirilmesi gerekir. Taşınmazın hukuki durumu, mülkiyet geçmişi, değerlemesi, ödeme yöntemi, tapu kayıtları ve üzerindeki kısıtlamalar yatırımcının uygunluğunu etkileyebilir. Satın alma işleminden sonra tespit edilen sorunların giderilmesi ise çok daha güç olabilir. Bu sebeple yatırımcıların bir taşınmaza yatırım yapmadan önce hem yatırım ortamını hem de vatandaşlık şartlarını anlamaları önem taşır. Bu makalede, yabancı yatırımcıların gayrimenkul yatırımı için neden Türkiye’yi tercih ettiği, taşınmaz edinimi yoluyla Türk vatandaşlığı kazanılmasının şartları, satın alma ve başvuru süreci, yatırımcıların incelemesi gereken başlıca hukuki riskler ve uygun bir yatırım sonrasında aile fertlerinin durumu açıklanmaktadır.
Vatandaşlık İçin Neden Türkiye’ye Yatırım Yapılmalı?
Türkiye, taşınmaz mülkiyeti ile vatandaşlığa hak kazanma imkânını bir araya getiren özgün yapısı sayesinde gayrimenkul seçeneğini yabancı yatırımcılar bakımından özellikle cazip hâle getirmektedir. Sermayenin pasif veya gelir getirmeyen bir yatırım aracında tutulmasını gerektiren yatırım programlarının aksine Türk sistemi, satışa ilişkin üç yıllık kısıtlamaya uyulması kaydıyla yatırımcının kullanabileceği, kiraya verebileceği veya uzun vadeli değer artışı amacıyla elinde tutabileceği bir varlık edinmesine imkân tanır. Böylece yatırımcılar, zorunlu elde tutma süresi boyunca kira geliri elde etme imkânını korurken vatandaşlık için gerekli sermayenin nasıl değerlendirileceği konusunda daha geniş bir esnekliğe sahip olur.
Türkiye, vatandaşlık sistemine ek olarak yabancı sermayeyi çekmek ve uzun vadeli ekonomik faaliyetleri desteklemek amacıyla kapsamlı yatırım teşvikleri geliştirmiştir. Türkiye’nin yatırım teşvik sistemi; kurumlar vergisi indirimi, uygun makine ve teçhizat alımlarında KDV istisnası, gümrük vergisi muafiyeti ve belirli yatırım bölgelerinde sigorta primi desteği dâhil olmak üzere çeşitli vergisel avantajlar ve destek mekanizmaları sunmaktadır. Serbest bölgeler ile teknoloji geliştirme bölgeleri de şartları sağlayan faaliyetler bakımından ilave avantajlar sağlamaktadır. Bu düzenlemeler, vatandaşlık programının ötesine geçen daha geniş bir yatırım ortamının oluşmasına katkıda bulunmaktadır.
İlginizi çekebilir: Jeopolitik Sermayenin Yönünü Değiştirirken İstanbul Küresel Yatırımcıların Yeni Yatırım Merkezi mi Oluyor?
Türkiye’deki gayrimenkul piyasasının çeşitliliği de yatırım açısından önemli bir avantaj sağlamaktadır. İstanbul geniş ve çeşitlendirilmiş bir konut ve ticari gayrimenkul piyasasına erişim sunarken Antalya, İzmir ve Ankara gibi şehirler kira geliri, kişisel kullanım veya uzun vadeli sermaye koruması gibi farklı amaçlara sahip yatırımcılara hitap edebilir. Yabancılar, kanuni sınırlamalara tabi olmak kaydıyla doğrudan kendi adlarına taşınmaz edinebilir. Vatandaşlık programı da yatırımcının yalnızca vatandaşlık yatırımına konu taşınmazı elinde tutmak amacıyla bir şirket kurmasını gerektirmez.
Vatandaşlık, yatırıma ayrıca farklı bir değer katmaktadır. Şartları sağlayan yatırımcı, uygun aile fertlerini vatandaşlık sürecine dâhil edebilir ve zorunlu üç yıllık elde tutma süresinin sona ermesinden sonra taşınmazı elinde tutmaya devam etmek zorunda değildir. Bununla birlikte yatırımın öncelikle hukuki ve ticari nitelikleri dikkate alınarak seçilmesi gerekir. Vatandaşlık için öngörülen parasal eşiği karşılayan ancak piyasa değerinin üzerinde fiyatlandırılmış, yeniden satılması güç veya hukuki sorunları bulunan bir taşınmaz, işlemin ekonomik gerekçesini zayıflatabilir. Bu nedenle en sağlıklı vatandaşlık yatırımları, göçmenlik mevzuatına uygunluk ile taşınmazın niteliğinin en başından itibaren birlikte değerlendirildiği yatırımlardır.
Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığının Şartları
Gayrimenkul yoluyla Türk vatandaşlığının kazanılması, belirli bir bedel karşılığında taşınmaz satın alınmasından ibaret değildir. İşlemin yatırım tutarı, taşınmazın hukuki nitelikleri, vatandaşlığa esas değerin belirlenmesi, ödeme belgeleri ve tapu siciline tescil bakımından aranan şartları karşılaması gerekir. Taşınmaz ediniminin vatandaşlık başvurusuna uygun olup olmadığı belirlenirken bu unsurlar birlikte değerlendirilir.
Asgari Yatırım Tutarı
Gayrimenkul yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı için gerekli asgari yatırım tutarı 400.000 ABD doları veya karşılığı dövizdir. Bu tutar yalnızca alıcı ile satıcı arasında serbestçe kararlaştırılan bedele göre belirlenmez. İlgili tapu işleminde veya uygun nitelikteki taşınmaz satış vaadi işleminde yer alan tutarların, vatandaşlık amacıyla belirlenen değerin ve geçerli ödemelerin yürürlükteki asgari yatırım tutarını karşılaması gerekir. Bu nedenle vatandaşlığa esas değer ile işlem yapısının, yatırımcı satın alma işlemiyle geri dönülemez şekilde bağlanmadan önce incelenmesi uygun olacaktır.
Banka mevduatı yoluyla Türk vatandaşlığı, bireysel emeklilik yoluyla Türk vatandaşlığı veya yatırım fonu yoluyla Türk vatandaşlığı gibi farklı seçenekleri karşılaştıran yatırımcılar, Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı – Kapsamlı Rehber başlıklı makalemizi de inceleyebilir.
Uygun Taşınmazlar ve Birden Fazla Taşınmazın Satın Alınması
Vatandaşlık yatırımının tek bir taşınmazdan oluşması zorunlu değildir. Mülkiyetin olağan bir taşınmaz satışı yoluyla edinilmesi hâlinde, vatandaşlık için aranan şartların karşılanması kaydıyla birden fazla uygun taşınmazın değeri birleştirilerek gerekli yatırım tutarına ulaşılabilir. Her bir işleme ilişkin kurallara tabi olmak üzere bu taşınmazlar farklı yerlerde de bulunabilir.
Bununla birlikte taşınmazın niteliği ve mülkiyet yapısı bakımından önemli sınırlamalar bulunmaktadır. Mevcut vatandaşlık uygulamasında paylı edinimler ve bazı arsa niteliğindeki taşınmazlar bakımından özel kısıtlamalar uygulanmaktadır. Bu nedenle yatırımcılar, yalnızca yabancıların söz konusu taşınmazı hukuken satın alabiliyor olmasına dayanmak yerine ilgili taşınmazın vatandaşlık başvurusuna uygunluğunu ayrıca teyit etmelidir.
Yatırımın mülkiyetin derhâl devri yerine noterlikçe düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi üzerinden yapılandırılması hâlinde kurallar daha katıdır. Bu durumda kanuni yatırım tutarının Tapu Sicili uygulamalarının izin verdiği yapı içerisinde karşılanması gerekir. Birden fazla ayrı satış vaadi sözleşmesi, tamamlanmış taşınmaz edinimlerinde olduğu gibi doğrudan birleştirilemez. Yetersiz kalan tamamlanmış bir satın alma işleminin ayrı bir satış vaadi sözleşmesiyle tamamlanması da her zaman mümkün değildir.
Taşınmazın Değeri, Satış Bedeli ve Ödeme Şartları
Vatandaşlık sürecinde işlemin farklı mali unsurları birlikte değerlendirilir. Resmî işlemde beyan edilen değer, TTB süreci kapsamında vatandaşlığa esas kabul edilen tutar ve geçerli banka ödemelerinin gerekli yatırım eşiğini desteklemesi gerekir. Bu nedenle yatırımcı, sözleşmede yüksek bir satış bedeli belirlenmiş olmasının vatandaşlık işleminin başka bir unsurundaki eksikliği kendiliğinden gidereceğini varsaymamalıdır.
Ödemeye ilişkin belgeler de aynı ölçüde önemlidir. Satış bedelinin bankacılık sistemi üzerinden transfer edilmesi ve Döviz Alım Belgesi ile banka onaylı ödeme kayıtları dâhil olmak üzere Tapu Sicili tarafından talep edilen belgelerle tevsik edilmesi gerekir. Yetkili makamlar, ödemelerin alıcı, satıcı ve ilgili taşınmazla ilişkilendirilebilir olup olmadığını inceler.
Bu nedenle uygulamada ödeme talimatlarının para transferinden önce koordine edilmesi gerekir. Hatalı yapılandırılan ödemeler, ilgisiz üçüncü kişiler tarafından yapılan transferler veya beyan edilen işlem ile banka kayıtları arasındaki tutarsızlıklar, tapu işlemi tamamlandıktan sonra giderilmesi çok daha güç sorunlara yol açabilir.
Üç Yıllık Elde Tutma Şartı
Yatırımcı, vatandaşlık yatırımına konu taşınmazı üç yıl boyunca satmamayı taahhüt etmelidir. Tamamlanmış bir taşınmaz ediniminde bu taahhüt, kanuni süre boyunca satış yapılmasını engelleyen bir kısıtlama olarak tapu siciline kaydedilir. Şartları sağlayan taşınmaz satış vaadi işlemlerinde ise ilgili sözleşmesel hakkın devredilmemesine veya sözleşmenin terkin edilmemesine ilişkin karşılık gelen taahhüt uygulanır.
Üç yıllık kısıtlama, vatandaşlık kazanıldıktan sonra taşınmazın süresiz olarak devredilemeyeceği anlamına gelmez. Kanuni sürenin sona ermesiyle birlikte vatandaşlık nedeniyle konulan kısıtlama Tapu Sicili nezdinde kaldırılabilir ve taşınmaz maliki taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunabilir. Bu nedenle elde tutma süresi, vatandaşlık kararının verildiği tarihten değil, ilgili yatırım işleminin gerçekleştirildiği tarihten itibaren hesaplanmalıdır.
Taşınmaz Satın Alma ve Vatandaşlık Süreci Nasıl İşler?
Gayrimenkul yoluyla vatandaşlık süreci, satın alma işlemi tamamlanmadan önce yapılandırılmalıdır. Uygulamada en güvenli yöntem; sürecin erken bir aşamasında yapılan hatanın daha sonra vatandaşlık başvurusunu etkileyebileceği dikkate alınarak taşınmaz, hukuki inceleme, değerleme, bankacılık ve göçmenlik aşamalarının tek bir işlem kapsamında koordineli biçimde yürütülmesidir.
1. Taşınmazın Seçilmesi
Süreç, yatırımcının satın almayı planladığı taşınmaz veya taşınmazların belirlenmesiyle başlar. Yatırımcı bu aşamada hem yatırımın ticari cazibesini hem de taşınmazın vatandaşlık şartlarını karşılayıp karşılamadığını değerlendirmelidir. Bu nedenle bir taşınmaz, yalnızca geliştirici veya emlak danışmanı tarafından “vatandaşlığa uygun” şeklinde pazarlandığı için seçilmemelidir.
2. Avukat Tarafından Hukuki İnceleme Yapılması
Yatırım gerçekleştirilmeden önce taşınmaz, bir vatandaşlık avukatı tarafından hukuken incelenmelidir. Tapu kayıtları, mülkiyet yapısı, ipotekler, hacizler, şerhler ve diğer kısıtlamalar; taşınmazın ve satıcının vatandaşlık başvurusuna özgü nitelikleriyle birlikte değerlendirilmelidir.
Bu inceleme, özellikle yatırımcının önemli miktarda kapora ödemesinden veya bağlayıcı bir sözleşme imzalamasından önce önem taşır. Bir işlem, olağan bir taşınmaz satışı olarak tamamen geçerli olmasına rağmen vatandaşlık başvurusu bakımından sorun yaratabilir.
3. Taşınmaz Değerinin Belirlenmesi
Bir sonraki aşama, işlemin vatandaşlık için aranan asgari değeri karşılayıp karşılamadığının teyit edilmesidir. Mevcut sistemde TTB, vatandaşlığa esas değerin belirlenmesinde kullanılan unsurlardan biridir. Bu nedenle özellikle satın alma bedelinin 400.000 ABD dolarına yakın olduğu veya gerekli yatırım tutarına ulaşmak amacıyla birden fazla taşınmazın birlikte değerlendirildiği durumlarda, vatandaşlığa esas değer tapu işlemi tamamlanmadan önce belirlenmelidir.
4. Banka Hesabının Açılması ve DAB Alınması
Yatırımcı, satın alma bedelinin ödenmesini ve işleme ilişkin gerekli belgelerin düzenlenmesini sağlamak amacıyla genellikle Türkiye’de bir banka hesabı kullanır. Tapu devrinden önce gerekli dövizin Türkiye’de faaliyet gösteren bir banka aracılığıyla Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasına satılması gerekir.
Banka, Döviz Alım Belgesi olarak adlandırılan DAB’ı düzenler. DAB, bankacılık sistemi aracılığıyla Tapu Siciline iletilir ve vatandaşlık yatırımının doğrulanmasında kullanılan belgelerden birini oluşturur. Ayrıca işlemin banka onaylı ödeme makbuzlarıyla desteklenmesi gerekir.
5. Tapu Sicilinde Satın Alma İşleminin Tamamlanması
Hukuki inceleme, vatandaşlığa esas değerin belirlenmesi ve bankacılık işlemleri tamamlandıktan sonra taşınmazın mülkiyeti Tapu Sicilinde yatırımcıya devredilir. Vatandaşlıkla bağlantılı üç yıllık satmama şerhi de taşınmazın edinimiyle birlikte tapu siciline kaydedilir.
Tapu işleminde yer alan bilgilerin TTB, DAB ve banka ödeme kayıtlarıyla uyumlu olması gerekir. Bu nedenle satın alma bedeli, banka transferi ve tapu işleminin yapısı, taraflar Tapu Siciline gitmeden önce birbiriyle uyumlu şekilde planlanmalıdır.
6. İkamet İzni ve Vatandaşlık Başvurusu
Vatandaşlığa uygun gayrimenkul yatırımı tamamlandıktan ve ilgili uygunluk belgesi düzenlendikten sonra göçmenlik aşamasına geçilir. Yatırımcı önce yetkili makamdan yatırımın uygunluğunu gösteren belgeyi alır, ardından 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu’nun 31/1-(j) maddesi kapsamında kısa dönem ikamet iznine başvurur ve son olarak istisnai vatandaşlık başvurusunu gerçekleştirir.
Dolayısıyla süreç; uygun yatırımın gerçekleştirilmesi, uygunluk belgesinin alınması, yatırımcı ikamet izni ve vatandaşlık başvurusu şeklinde açık bir sıra izler.
Yatırımcılar Vatandaşlık İçin Taşınmaz Satın Almadan Önce Neleri Kontrol Etmelidir?
Bir taşınmaz satın alınmadan önce iki farklı açıdan incelenmelidir: Hukuken ve ticari açıdan sağlıklı bir gayrimenkul yatırımı olup olmadığı ve vatandaşlık başvurusunda kullanılıp kullanılamayacağı. Bu iki husus birbiriyle aynı kabul edilmemelidir. Türk hukuku, yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin genel sınırlamalar öngörürken vatandaşlık işlemleri yatırımın kendisine ilişkin ilave şartlara tabidir.
Öncelikle tapu kaydı incelenerek kayıtlı malikin kimliği teyit edilmeli; taşınmaz üzerindeki ipotekler, hacizler, şerhler, üçüncü kişilere ait haklar ve diğer kısıtlamalar belirlenmelidir. İnşaat hâlindeki taşınmazlar bakımından projenin hukuki durumu, yapılaşma hakları ve geliştiricinin sözleşmesel yükümlülükleri ayrıca dikkatle incelenmelidir. Özellikle tapu devrinden önce yüksek miktarda kapora veya avans ödenmesi hâlinde, taşınmazın amaçlanan vatandaşlık başvurusunda kullanılamaması durumunda ne olacağı da satın alma sözleşmesinde düzenlenmelidir.
Ticari inceleme de aynı ölçüde önemlidir. Vatandaşlığa uygunluk; satın alma bedelinin makul olup olmadığının, taşınmazın gerçekçi şekilde kiraya verilip yeniden satılıp satılamayacağının ve geliştirici veya satıcıdan kaynaklanan başka risklerin bulunup bulunmadığının değerlendirilmesinin yerine geçmemelidir. Bu nedenle en güvenli yöntem, yatırımcı işlemle geri dönülemez şekilde bağlanmadan önce hukuki inceleme ile vatandaşlığa uygunluk incelemesinin tamamlanmasıdır.
Türk Vatandaşlığı Kazanıldıktan Sonra Ne Olur?
Türk vatandaşlığının kazanılması, yatırımcının vatandaşlığa konu taşınmaza ilişkin yükümlülüklerini sona erdirmez. Üç yıllık elde tutma süresi, vatandaşlığın kazanıldığı tarihten bağımsız olarak devam eder ve bu süre dolmadan taşınmaz satılmamalıdır. Tapu siciline kaydedilen kısıtlama, zorunlu elde tutma süresi boyunca yürürlükte kalır.
Üç yıllık sürenin tamamlanmasının ardından yatırımcı, vatandaşlık nedeniyle konulan kısıtlamanın kaldırılmasını talep edebilir ve kural olarak taşınmazı Türk gayrimenkul hukukunun genel hükümleri çerçevesinde satabilir, elinde tutabilir, kiraya verebilir veya taşınmaz üzerinde başka şekilde tasarrufta bulunabilir. Yatırımcının zorunlu elde tutma süresini tamamladıktan sonra taşınmazı satması, kazanılan vatandaşlığın sona ermesine yol açmaz.
Sıkça Sorulan Sorular
Konu hakkındaki sorularınız ve hukuki yardım için info@paldimoglu.av.tr üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
