Konutların turizm amaçlı kiralanmasını düzenleyen ve kamuoyunda Airbnb Yasası olarak bilinen “7464 Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” 2023 Kasım ayında Resmi Gazete’de yayımlanmıştı. Yasanın havada bıraktığı kısımları doldurmak ve konuya ilişkin teferruatı düzenlemek amacıyla “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik” 28 Aralık 2023 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanmış ve 1 Ocak 2024 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Airbnb Yönetmeliği olarak adlandırılabilecek bu düzenleme kısa dönem kiralama dair birçok unsur barındırmaktadır. Bu yazımızda Airbnb Yönetmeliği'nin amacı, izin belgesi başvuruları, izin belgesi sahibinin yükümlülükleri ve sair konular incelenecektir.
Yönetmeliğin Amacı
Airbnb Yönetmeliği’nin amacı konutların tek seferde yüz gün veya yüz günden daha kısa süreyle turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin usul ve esasların düzenlenmesi olarak tanımlanmıştır. Konut ise tapu sicilinde konut amaçlı kayıtlı olan veya üzerinde konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunan her türlü bağımsız bölüm olarak tanımlanmıştır. Dolayısıyla tarla vasıflı bir alanın Airbnb yönetmeliği kapsamında olmadığı söylenebilir.
İzin Belgesi Başvuruları
Airbnb Yönetmeliği izin belgesi başvurularında aşağıdaki usul ve esaslara uyulacağını düzenlemektedir:
- İzin belgesine ilişkin tüm başvurular e-Devlet üzerinden yapılır. Bu madde kapsamında olan ancak e-Devlet üzerinden yapılmayan fiziki başvurular değerlendirilmeye alınmadan başvuru sahibine iade edilir.
- Üzerinde üst hakkı veya intifa hakkı bulunan konutlarda malik yerine hak sahibi tarafından başvuru yapılır.
- Aynı binada bulunan ve aynı kişi adına izin belgesi talep edilen konutlar için tek başvuru yapılır.
- Başvuru sahibinin, aynı binada daha önce izin belgesi aldığı konutlar bulunması durumunda başvuruda bu konuda bilgi vermesi zorunludur.
Başvuruya eklenmesi gerekli belgeler
I. a) Başvurucu gerçek kişi ise;
- Türkiye Cumhuriyeti kimlik kartı veya nüfus cüzdanı fotokopisi, yabancı uyruklu ise pasaport fotokopisi ile yabancı kimlik numarası veya vergi kimlik numarası
- Kimlik belgesi veya pasaportta imza örneğinin bulunmaması durumunda imza beyannamesi.
b) Tüzel kişi ise;
- Ticaret siciline kayıtlı tüzel kişiler için vergi kimlik numarası ile ticaret sicil numarası veya MERSİS numarası,
- Ticaret siciline kayıtlı olmayan tüzel kişiler için vergi kimlik numarası,
- Temsile yetkili kişilere ilişkin gerçek kişiler bendinde sayılan ve imza örneği bulunan belgelerden biri.
II. Konut üzerindeki mülkiyet haklarını ve diğer ayni hakları gösteren güncel tapu örneği/kaydı ile tapu kaydında konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunmayan bağımsız bölümler için konut olarak düzenlenmiş yapı kayıt belgesi.
III. a. Konut üzerinde birlikte mülkiyet bulunması durumunda;
- Paylı mülkiyet durumunda, pay ve paydaş çoğunluğunu sağlayacak şekilde başvuruya onay veren maliklere ilişkin (a) ve (b) bentlerinde belirtilen belgeler ile başvuruya onay verdiklerine ilişkin yazılı beyanları,
- Elbirliği mülkiyeti durumunda tüm maliklere ilişkin (a) ve (b) bentlerinde belirtilen belgeler ile başvuruya onay verdiklerine ilişkin yazılı beyanları,
- Bakanlık nezdinde temsil ve ilzama yetkili ve Bakanlığa karşı sorumlu olan kiraya verenin belirtildiği, tüm maliklerin yazılı beyanı.
b. Konutun birden fazla bağımsız bölüm içeren bir binada bulunması durumunda;
- Söz konusu konutta turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin bağımsız bölümün bulunduğu binada yer alan konut nitelikli tüm bağımsız bölümlerin kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın noter onaylı örneği,
- Aynı binada aynı kiraya veren adına izin belgesi talep edilen konut sayısının beşi geçmesi durumunda işyeri açma ve çalışma ruhsatı; başvuruya konu binanın, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde yer alması durumunda ilave olarak tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın noter onaylı örneği.
IV. Başvurunun vekaleten yapılması durumunda, yukarıdaki bentlerde sayılan belgelere ek olarak, kiraya veren veya temsile yetkili kişiler tarafından imzalanmış noter tarafından düzenlenmiş vekaletname örneği.
V. Yüksek nitelikli konut başvurularında, tüm bağımsız bölümlerin kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın noter onaylı örneği gerekmeyecek, fakat yukarıdaki belgelere ek olarak aşağıdaki bilgi ve belgeler sunulur:
- Konutun Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 19 uncu maddesinde belirtilen yerlerde yapıldığını gösterir resmî belge.
- 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenmiş tapu kütüğüne şerh edilen yönetim planı.
- Başvurunun konut işletmesi tarafından yapılması durumunda ikinci fıkranın (b) bendinde sayılan belgeler ile kiraya verenin onayını gösterir belge.
- Başvurunun pazarlama işletmesi tarafından yapılması durumunda, ayrıca yönetim işletmesinin muvafakatini gösterir belge ile seyahat acentası belgesi.
V. Yüksek nitelikli konutlar ile müstakil konutlar için yapılan başvurularda oybirliğiyle alınacak kararın sunulması şartı aranmaz. Ayrıca üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla yüzde yirmi beşi için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilme kısıtlaması da yüksek nitelikli konutlar için mevcut değildir. Aynı yüksek nitelikli konutta yönetim işletmesi ile bir veya birden fazla pazarlama işletmesine ayrı ayrı belge düzenlenebilir.
Yüksek nitelikli konut (rezidans): 3/7/2017 tarihli ve 30113 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde tanımlanan ve aynı Yönetmeliğin 19 uncu maddesinde belirtilen yerlerde yapılabilen, en az konut şartlarını sağlayan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu, sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden konut binalarını ifade eder.Yüksek nitelikli konut nedir?
VI. Başvuru sahibi, sunduğu belgelerin aslına uygun olduğunu ve gerçeği yansıttığını, verilen bilgilerin doğru olduğunu kabul ve beyan eder. Başvuruda gerçeğe aykırı belge sunulduğunun belirlenmesi durumunda başvuru reddedilir, konut belgelendirilmiş ise belgesi iptal edilir ve bu belgeleri sunanlar hakkında 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu uyarınca suç duyurusunda bulunulur.
Airbnb izin belgesi işlemleri
- Başvuru belgeleri airbnb amaçlı kiralanan konutun bulunduğu ilin il kültür ve turizm müdürlüğü tarafından incelenir; belgeleri uygun görülen konutlar için izin belgesi düzenlenir. Eksik veya uygun olmayan evrakla yapılan başvurular gerekçesi bildirilerek reddedilir.
- Başvurulara ilişkin işlemlerin otuz gün içinde sonuçlandırılması zorunludur.
- Başvurunun izin belgesi düzenlenerek sonuçlandırılması durumunda izin belgesi düzenlendiği tarihten itibaren konutlarda otuz gün içerisinde denetim yapılır.
- Yapılan denetimde asgari nitelikleri taşımadığı tespit edilen konutların izin belgesi sahipleri hakkında 100.000-TL idari para cezası uygulanarak tespit edilen eksikliklerin giderilmesi için on beş gün süre verilir. Bu süre sonunda yapılacak ikinci denetimde de eksikliklerin giderilmediğinin tespit edilmesi durumunda izin belgesi iptal edilir.
- Yapılan ilk denetimde konutun asgari şartları sağladığının, ancak belgede yer alması gereken bilgilerde değişiklik/düzeltme yapılması gerektiğinin tespit edilmesi durumunda izin belgesi bu bilgiler dikkate alınarak güncellenir.
- Düzenlenen izin belgelerinin birer örneği Bakanlığa, ilgili mahalli idareye, konutun bulunduğu bölgeden sorumlu kolluk güçlerine ve konutun bulunduğu yer vergi dairesi müdürlüğüne gönderilir. İzin belgesinin iptali veya başvurunun reddi durumlarında da aynı kurum ve kuruluşlara bilgi verilir.
- Kiraya verenin mesken amaçlı olarak kullanımında olan belgesiz konutunun bir veya birkaç odasının kiralamaya konu edilmesi amacıyla izin belgesi düzenlenemez. Konutların, bu şekilde kiralamaya konu edildiğinin tespiti halinde, 100.000-TL para cezası uygulanır.
- Yüksek nitelikli konutlar ile aşağıdaki konutlara ilişkin başvuru işlemleri Bakanlıkça incelenerek sonuçlandırılır:
- 1/1/2024 tarihinden önce; Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28 inci maddesi uyarınca kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilen yönetim planına göre halihazırda turizm amaçlı kısa süreli kiralamaya konu edilen, resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânları ile kuru temizleme, çamaşırhane, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri, aletli spor salonu ve yüzme havuzu hizmetlerinin tamamının verildiği konutlar.
Airbnb İzin Belgesinin Verilmesi İçin Gereken Şartlar
Airbnb izin belgesi için başvurulan konutların aşağıdaki nitelikleri sağlaması zorunludur:
- En az bir yatak, tuvalet-banyo, yaşam alanı ile mutfak düzenlemesi.
- Konutta soğuk ve sıcak su, yatak odalarında nitelikli yatak, kişi başı bir yastık, yastık kılıfı, çarşaf, iklim koşullarına göre pike veya yorgan, banyoda kişi başı yüz ve banyo havlusu.
- Kimyevi yangın söndürücüler ile banyo-tuvalet hariç sabit ayrımı olan tüm bölümlerde yangına karşı duman dedektörü, kapı arkalarında kaçış merdiveninin yerini gösteren kroki.. Konutta kullanılan tefriş, dekorasyon, donanım ve cihazların standartlara uygun, temiz ve bakımlı ve çalışır durumda olması.
- Konutun kapasitesi; her yatak odası iki kişilik olacak şekilde hesaplanır, yatak odası sayıları haricinde en fazla iki kişilik kapasite ilave edilir. Bu şartları sağlayan oda sayısı daha fazla olsa dahi, aynı konutta konaklayabilecek kişi sayısı, üç yaşından küçük çocuklar hariç en fazla on iki kişidir. Belirlenen konut kapasitesi üzerinde kullanıcı alınamaz.
- Konutun bu koşullara aykırı olarak kiralanması durumunda izin belgesi sahibi hakkında 100.000-TL idari para cezası uygulanır.
Konutun tanıtım ve pazarlamasının yapıldığı her türlü ortamda konutun izin belgesinin örneği okunaklı bir şekilde yayımlanır. Bu tanıtımlarda aşağıdaki bilgilerin yer alması zorunludur:
Konutun konumu, kişi kapasitesi, kaçıncı katta yer aldığı, balkon/teras bulunup bulunmadığı, yatak odası, salon/yaşam alanı ve banyo-tuvalet sayısı, odalarda yer alan yatakların iki kişilik, tek kişilik bilgileri, tefriş malzemeleri, pişirme, yemek hazırlama, soğuk saklama, sıcak/soğuk içecek hazırlama, servis malzemeleri, çamaşır, bulaşık makinası, televizyon, saç kurutma makinesi gibi donanımlar ile ısıtma-soğutma sistemleri, şahsi veya ortak kullanımda olan spor üniteleri, spa, yüzme havuzu, otopark imkanı bulunup bulunmadığı, konuta erişimde ve konut dahilinde yer alan erişilebilirlik düzenlemeleri, evcil hayvan kabul edilip edilmediği, kablolu/kablosuz internet imkanının bulunup bulunmadığı gibi bilgiler ve sunulan diğer hizmetlere ilişkin bilgilendirme.
- Site veya apartman yönetimi tarafından alınan kurallara ilişkin bilgilendirme.
- Konutu teslim alma ve kullanım süresi sonunda boşaltılma saatleri ile temizlik hizmeti verilip verilmediğine ilişkin bilgilendirme
Aynı sitede, binada veya yüksek nitelikli konutta aynı gerçek veya tüzel kişi adına birden fazla konut için başvuru yapılması durumunda tek izin belgesi düzenlenir; ancak her konut için ayrı plaket düzenlenir.
Yüksek nitelikli konutlarda tüm konutların konut işletmesi tarafından kiraya verilmesi durumunda konut işletmesi adına tek izin belgesi ve plaket düzenlenecektir.
Plaket Başvuruları
Bakanlıkça hazırlanarak soğuk damga ile işaretlenmiş plaketin, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılması zorunludur.
Asılacak plakette aşağıdaki bilgilerin yer alması zorunludur:
- “TURİZM AMAÇLI KONUT” ibaresi ve konutun Bakanlığın denetimine tabi olduğuna dair bilgi.
- İzin belgesi tarihi, konutun bulunduğu ilin plaka kodu ile başlayan belge numarası ve izin belgesi sahibinin irtibat numarası.
- Konutun adresi.
İzin Belgesi Sahibinin Yükümlülükleri
Yönetmelik izin belgesi sahibine birtakım yükümlülükler getirmiştir. Buna göre izin belgesi sahibi aşağıdaki şartları yerine getirmek zorundadır:
- Kiralanan konutu belirtilen niteliklerini sağlar şekilde kullanıcıya teslim etmek.
- Asgari olarak, her kullanıcı değişiminde konutun temizlik ve bakımını düzenli olarak yapmak/yaptırmak, haşere ile düzenli olarak mücadele etmek ve buna ilişkin kayıtları muhafaza etmek.
- Site veya bina yönetimi tarafından alınan kuralları yazılı olarak veya çevrim içi ortamda kullanıcılara bildirmek.
- 26/6/1973 tarihli ve 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu ile 24/3/2016 tarihli ve 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu ve bu Kanunlara dayanılarak yürürlüğe konulan mevzuat kapsamında yükümlülükleri yerine getirmek.
- Bakanlıkça hazırlanacak plaketi konutun girişine asmak.
- İzin belgeli konutun odaları ayrı ayrı sözleşmeye konu edilerek farklı kişilere kiraya verilmemesi. Bu şekilde kiraya verildiği tespit edilen konutların izin belgesi sahibi hakkında 100.000-TL idari para cezası uygulanır ve aykırılıkların giderilmesi için on beş gün süre verilir.
- Konut tanıtımında tüketici hakları açısından doğru bilgilere yer verilir; yanıltıcı olabilecek veya ülke turizmini zedeleyecek tanıtımlarda bulunulamaz.
Denetimlerin Sağlanması
Airbnb yasası ile ilgili denetimler valilikçe yetkilendirilecek il müdürlüğü personeli, yeterli personel bulunmaması durumunda valilik tarafından görevlendirilecek diğer personel aracılığıyla gerçekleştirilir. Yönetmelikte denetimlerin en az iki yılda bir gerçekleştirilmesi şartı getirilmiştir.
Sonuç
Airbnb yönetmeliği, Airbnb yasasının uygulanması amacıyla çıkarılmış bir uygulama yönetmeliğidir. Kanundaki boşluklar bu yönetmelik ile doldurulmuş ve uygulanacak hükümler somutlaştırılmıştır. Hem kanun hem de yönetmelik hükümleri incelendiğinde gerekli şartları sağlamadan Airbnb kiralamaları yapanlar hakkında 100.000-TL’den başlayan ciddi para cezaları öngörülmüştür. Bu süreçte doğru adımları atmak, para cezalarına maruz kalmamak ve yatırımın karşılığını almak için mutlaka bir airbnb avukatından hukuki danışmanlık almak gerekmektedir. Aksi hâlde çok yüksek miktarda idari para cezalarıyla karşılaşabileceğiniz gibi yatırımınızın başarısız olması da oldukça yüksek bir ihtimaldir.
Konu hakkındaki sorularınız ve hukuki yardım için info@paldimoglu.av.tr üzerinden iletişime geçebilirsiniz.